Covid-19 et crise : quelles conséquences et quels risques pour les SCPI ?

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Dans un univers de l’épargne plus incertain que jamais, marqué par les stigmates de la crise sanitaire du Covid-19 qui s’étire en longueur et le reconfinement, les investisseurs se sentent aujourd’hui déboussolés devant la nouvelle donne des marchés financiers : taux d’intérêt durablement proches de 0%, en particulier sur les fonds euros d’assurance vie, forte volatilité et imprévisibilité des mouvements de la bourse, et plus généralement de nombreux questionnements sur le « monde d’avec » et nous l’espérons le « monde d’après », en particulier concernant la pratique du télétravail et le développement du e-commerce.

Quels secteurs sortiront gagnants de cette crise du Coronavirus ? Et quelles conséquences pour les SCPI et leur rentabilité ?

La crise sanitaire du coronavirus fait évoluer les équilibres du marché immobilier

Concernant l’immobilier qui fait traditionnellement office de valeur refuge à chaque crise financière, les différents secteurs ne réagissent pas tous de la même façon à la situation actuelle de crise liée au Covid-19 :

L’immobilier résidentiel semble le plus résilient pour le moment, alors que l’immobilier de bureau ou de commerce posent question quant à la pérennité de leurs modèles.

L’immobilier de logistique ou de santé, autrefois des secteurs de niche, retiennent aujourd’hui toute l’attention des investisseurs.

Pour en savoir plus :

> Comment investir en immobilier résidentiel ?

> L'immobilier logistique profite du COVID-19

> Impact du Covid sur l'immobilier de commerce

Les SCPI affichent une résilience forte face aux secousses de la crise du covid-19

Dans ce contexte, force est de constater que les SCPI gardent la tête haute, avec :

- une performance globale qui s’affiche à 4,8% sur les 12 derniers mois au 30 septembre 2020 (dont 4,2% de rendement courant et 0,6% de revalorisation de prix de part),

- et une collecte nette de 4,5 milliards € sur les trois premiers trimestres 2020.

Mais ces résultats remarquables enregistrés au moment de la première vague épidémique du printemps ne doivent pas occulter les risques potentiels à venir sur le marché de la pierre papier, surtout avec ce 2ème confinement en cours.

Pour en savoir plus :

> Les chiffres clés des SCPI à fin septembre 2020 : résilience malgré le coronavirus

> Les chiffres clés des SCPI au premier semestre 2020 en pleine crise Covid

1er effet Covid-19 : Un risque de baisse des loyers pour les épargnants de SCPI ?

Le premier risque qui peut se matérialiser sur les SCPI suite à la crise liée à la pandémie du Coronavirus est bien sûr celui de la baisse de la distribution courante.

On peut d’ailleurs considérer que ce risque de baisse de rendement pour les SCPI s’est partiellement matérialisé au cours du 2ème trimestre avec les différentes mesures (moratoires, étalements…) prises par les propriétaires de commerces et d’hôtels vis-à-vis de leurs locataires qui subissaient une obligation de fermeture administrative pendant le premier confinement.

Certaines SCPI de commerces ont par exemple baissé leurs acomptes du 2nd trimestre de 20% environ, avant de revenir au 3ème trimestre à une situation plus normale sur le front de la distribution. Mais qu’en sera-t-il au 4ème trimestre alors que la France et la plupart des pays d’Europe décident d’un 2ème confinement pour parer à la pandémie du Covid-19 ?

Sur les SCPI de bureaux, un phénomène comparable -mais de moindre ampleur- a pu être constaté avec des mesures d’accompagnement des locataires et des baisses de distribution allant parfois jusqu’à 10% pour les associés.

Mais ces mesures temporaires de baisse de distribution ne doivent pas pour autant faire perdre de vue l’essentiel : l’immobilier tertiaire est régi par le phénomène de l’offre et de la demande, et avec la crise économique qui pourrait se prolonger au-delà de l’année 2020, on constate aujourd’hui une forte baisse des volumes placés auprès des locataires, en particulier sur l’immobilier de bureaux francilien.

Le taux de vacance pourrait ainsi augmenter sensiblement, et les niveaux de loyers baisser comme cela a pu être observé dans les années 2013-2015.

Le risque de baisse des loyers encaissés par les SCPI, et donc de baisse des dividendes distribués aux associés, est donc à considérer sérieusement pour les mois à venir. Reste que la SCPI est un placement qui se juge sur le long terme, ce qui permet d’absorber les périodes moins clémentes.

Pour en savoir plus :

> Taux de récupération des loyers au 2ème semestre 2020

> Crédit d’impôt pour les bailleurs

2ème effet Covid-19 : un risque de baisse des valorisations des biens détenus par les SCPI ?

Le marché de l’immobilier tertiaire dépend du rapport de force entre locataires et propriétaires pour la fixation des loyers, mais également de l’attitude des investisseurs qui déterminent les prix de transactions. S’il y a plus de vendeurs que d’acheteurs, les prix auront tendance à diminuer et les expertises suivront nécessairement l’évolution du marché des transactions.

On peut donc considérer que suite à la crise du Covid-19, le risque de baisse des prix de parts de SCPI existe bien, ce qui entraînerait de facto une perte en capital pour ceux ayant déjà un portefeuille de SCPI. En effet, sur les véhicules à capital variable (l’essentiel des SCPI aujourd’hui), les prix de parts doivent rester dans une fourchette de +/- 10% autour de la valeur d’expertise du patrimoine.

A aujourd’hui, ce risque ne s’est matérialisé sur aucune SCPI, les expertises de fin 2019 -donc pré-Covid- étant les dernières références disponibles pour les sociétés de gestion qui fixent les prix de parts de leurs SCPI. La plupart des SCPI étant par ailleurs aujourd’hui encore sous-cotées.

Mais la situation pourrait évoluer au cours du 2nd semestre 2021, lorsque les assemblées générales annuelles des SCPI (se tenant habituellement en juin et juillet de chaque année) auront validé les nouvelles expertises des patrimoines immobiliers à fin 2020.

Ceci dit, la fourchette de +/-10% est assez large, et les transactions que l’on constate au 3ème trimestre 2020 sur l’immobilier tertiaire ne signalent pas réellement de tendance fortement baissière.

Il est donc peu probable –sauf cas particuliers- qu’un nombre significatif de SCPI soit amenées à réviser à la baisse leurs prix de parts en 2021, d'autant que la décote du prix de part par rapport à la valeur d'expertise de fin 2019 sur la plupart des SCPI constitue une sorte d'amortisseur en cas de baisse à venir des valeurs d'expertises.

Pour en savoir plus :

> Evolution des prix de parts des SCPI dans le contexte du Covid-19

3ème effet Covid-19 : Un risque de liquidité sur le marché des SCPI ?

Le risque de liquidité, c’est-à-dire la tension pouvant exister sur le marché secondaire de revente des parts de SCPI, est le 3ème risque majeur auquel fait face les associés détenant de la pierre papier aujourd’hui suite à la pandémie du Coronavirus.

Ce risque est inhérent à la classe d’actifs immobilière en elle-même, mais est aussi lié à la structure juridique et financière de ces véhicules mutualisés que sont les SCPI.

En effet, la plupart des SCPI sont aujourd’hui à capital variable, c'est-à-dire que leur capitalisation va évoluer au gré des souscriptions et des rachats effectués par les associés –contrairement aux SCPI à capital fixe pour lesquelles les transactions nécessitent systématiquement un échange de parts entre d’un côté un acheteur et de l’autre un vendeur.

Mais les SCPI à capital variable, contrairement aux OPCVM financiers, traitent de façon asymétrique les souscriptions et les rachats : les souscriptions sont dans la pratique uniquement limitées par le capital maximum statutaire de la SCPI (en général fixé avec une marge très importante par rapport à la capitalisation effective du véhicule), alors que les rachats ne sont possibles que dans la mesure où une souscription est effective en compensation -hormis le dispositif marginal du fonds de remboursement, qui ne représente lorsqu’il existe qu’une très faible fraction de la capitalisation de la SCPI-.

On voit donc bien que dans un marché qui se retourne, lorsque les volumes à la vente dépassent les volumes à l’achat, des files d’attente peuvent potentiellement se créer pour les associés souhaitant se délester de leurs parts de SCPI.

Au cours du 2nd trimestre 2020, en plein premier confinement, le marché des SCPI a ainsi subi une accélération des demandes de retraits de la part d’associés souhaitant dégager des liquidités, avec 300 millions € de retraits effectués en compensation des souscriptions, soit une hausse de 33% par rapport au 2nd trimestre 2019.

Mais élément très rassurant, le marché secondaire est resté totalement fluide malgré les difficultés pour les souscripteurs à matérialiser leurs demandes de souscription (certains bureaux de poste étant fermés, ainsi que les commerces non alimentaires vendant des fournitures de bureau).

Selon l’ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier), l’ensemble des nouvelles demandes de retraits ont été compensées par des nouvelles souscriptions au cours du 2nd trimestre 2020.

Le dernier taux de rotation diffusé par l’ASPIM à fin septembre 2020 reste très faible : 0,42% au T3 2020.

La situation sera bien sûr à surveiller alors que la seconde vague épidémique de Covid-19 se développe à l’approche de l’hiver et qu’un 2ème confinement a été décidé, mais on peut d’ores et déjà considérer que les SCPI ont passé avec succès le premier « stress test » de liquidité au cours du confinement du printemps 2020.

Pour en savoir plus :

> Qu’est-ce que la liquidité des SCPI ?

4ème effet Covid-19 : Un risque sur l’immobilier de bureaux lié au télétravail ?

Il est souvent question depuis le début de l’épidémie de Covid-19 de la possibilité d’une généralisation à long terme du télétravail pour les activités tertiaires.

En effet, l’irruption brutale de la crise sanitaire au mois de mars a contraint dans la pratique la plupart des activités économiques nécessitant le « présentiel » à s’arrêter en l’espace de quelques jours. Le télétravail est ainsi devenu pendant presque deux mois de confinement l’unique possibilité -pour la plupart des entreprises- de continuer tant bien que mal à assurer la continuité de leurs activités (hors services essentiels liés au sanitaire ou à l’alimentation). Les salariés n’ont pas réellement eu le choix : soit ils basculaient en télétravail à 100%, soit ils étaient mis au chômage partiel.

A partir de cette expérience de courte durée mais traumatisante, certains analystes ont imaginé que cette situation pourrait s’installer durablement dans le paysage économique et devenir le mode d’organisation dominant dans les entreprises de services. Or les mois qui ont suivi le déconfinement ont au contraire montré un retour massif au présentiel dans les entreprises, avec une forme de soulagement à la fois des salariés et des responsables/managers de ne plus être confinés. En effet, le 100% distanciel du confinement de printemps a souvent été vécu avec difficulté par les uns et les autres : sensation d’isolement, difficulté à concilier vie familiale et professionnelle dans un même lieu (surtout pour les familles avec de jeunes enfants), burn-outs, management à distance parfois impossible… Autant de raisons qui ont motivé le retour au bureau !

Le second confinement qui a démarré fin octobre montre d’ailleurs un taux de télétravail qui reste assez limité (de l’ordre de 45%) et qui souvent n’est effectif que 3 ou 4 jours sur 5, malgré la pression exercée par les pouvoirs publics pour maîtriser la situation sanitaire. C’est une nouvelle preuve de l’importance du « présentiel » pour les entreprises, indispensable pour la continuité de leurs activités.

La fin du bureau n’est donc pas pour demain, contrairement aux prédictions aventureuses qui voient dans une sorte de monde idéal 100% des cadres du tertiaire vivre à la campagne et travailler par vidéo-conférence… Bien sûr, la part du télétravail restera structurellement supérieure à ce qu’elle était avant le confinement, comme c’était d’ailleurs déjà le cas dans les pays d’Europe du Nord depuis de nombreuses années. Mais cette nouvelle flexibilité dans les organisations va aussi créer de nouveaux besoins, comme par exemple le flex office. Moins de salariés en même temps au bureau, certes, mais aussi plus d’espaces flexibles et conviviaux requis par les utilisateurs : le bureau n’est pas nécessairement en déclin, mais il devra certainement se réinventer, créant de nouvelles opportunités pour les investisseurs.

Pour en savoir plus :

> Impact du télétravail sur le marché des bureaux en Ile de France

> Impact du télétravail sur l’immobilier de bureau et les SCPI

Pour en savoir plus sur les impacts potentiels de la crise du Covid-19 sur les SCPI :

> Les impacts du Covid-19 sur les SCPI

> La crise du coronavirus et l’immobilier

> Replay du webinaire avec Guy Marty sur l’avenir de l’immobilier

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Par

Jean-Francois Valicon

Publie le 25 novembre 2020