Immobilier de bureaux régional : un marché plutôt résilient pendant la crise sanitaire

On peut finalement dire que le marché des bureaux en régions aura bien résisté en 2020, même s’il a subi en moyenne une baisse de 40% par rapport à 2019, similaire sur le volume d’investissement et le nombre de mètres carrés placés auprès des utilisateurs. Cette baisse conséquente doit cependant être relativisée de deux manières.

Tout d’abord, il faut se rappeler que l’année 2019 a été exceptionnelle sur ce marché, signant un record absolu à peu près sur tout le territoire. Le score de 2020 revient ainsi dans la moyenne des cinq dernières années, ce qui est finalement inespéré au vu de la profondeur de la crise économique que l’on a connue cette année. C’est le constat que fait d’ailleurs Pierre-Michel Olivier, Directeur Investissement Régions de BNP Paribas Real Estate Transaction : « Après une année 2019 exceptionnelle, la quasi-totalité des villes restent proches de la moyenne cinq ans, preuve d’une belle résistance des régions » résume-t-il.

Le second élément qui permet de se faire une idée de la résilience remarquable des marchés régionaux d’immobilier tertiaire en 2020, c’est la hausse que l’on constate sur certains d’entre eux -et non des moindres- et ceci malgré une diminution logique des opérations en VEFA qui ont été un des principaux vecteurs de la croissance exceptionnelle observée en 2019. Ce sont ainsi deux métropoles de l’ouest de la France qui se payent le luxe de bénéficier d’une hausse à deux chiffres du volume d’investissement en immobilier de bureaux par rapport à 2019: Nantes (+14%) et surtout Rennes (+45%). Deux autres villes plus méridionales tirent également bien leur épingle du jeu : Aix-Marseille (-12%) et Montpellier (-9%), toutes deux faisant nettement mieux que la moyenne des métropoles régionales de -40%. Les villes les plus importantes sont sans surprise le plus en retrait par rapport à 2019, car elles sont les plus touchées par la diminution des opérations en VEFA. Lyon baisse ainsi de 35%, Lille de 50% et Bordeaux de 65%.

Cette année plus que jamais, et pour des raisons bien compréhensibles, les investisseurs sur les marchés immobiliers tertiaires régionaux sont domestiques (à 93% !), notamment les SCPI qui sont à l’origine de 45% des acquisitions dans ces zones géographiques. Plus de 80% des transactions en volume (et 97% en nombre) sont d’un montant unitaire inférieur à 50 millions €.

Au-delà de cette année 2020 qui aura été compliquée bien que résiliente, l’avenir pourrait réserver de bonnes surprises : «Pour les mois à venir et si l’hypothèse d’une pandémie durable est écartée, nous estimons que le marché 2021 pourrait être assez soutenu, voire en légère augmentation par rapport à 2020, avec notamment une poursuite de l’attractivité des bâtiments prime en régions et potentiellement un redémarrage des opérations en core+ et value added, (re)boostées par des financements qui resteront bas sur le long terme. Même s’il devait y avoir peu de gros deals en régions autour des 100 millions d’euros et plus, les opérations en conformité avec le marché, inférieures à 50 millions €, devraient continuer à se développer. Nous anticipons donc, après une baisse des volumes investis en 2020, mais dans une année qui est restée saine, une potentielle augmentation des volumes pour 2021, légère certes, mais réelle », conclut de façon positive Pierre-Michel Olivier.