Analyse de BNP Paribas Real Estate sur l’immobilier tertiaire au T4 2020

Le secteur qui aura été particulièrement scruté fin 2020 est celui des bureaux, avec l’essor du télétravail qui risque de réduire structurellement la demande des utilisateurs. A ce titre, le chiffre de la demande placée de bureaux en Île-de-France publié par Immostat est particulièrement parlant : 1,3 millions de m2 seulement ont été loués sur l’ensemble de l’année 2020, c’est le chiffre le plus bas observé depuis plus de 20 ans, qui atterrit en fin d’année sur la fourchette basse des estimations que faisaient les experts il y a encore quelques mois. On voit là clairement les effets de la crise économique profonde qui s’est développée en 2020, avec une contraction du PIB qui devrait avoisiner ou dépasser les 9%, le pire chiffre depuis la seconde guerre mondiale en France.

« La révolution des usages et le manque de visibilité limitent la capacité des utilisateurs à matérialiser leurs décisions immobilières. Ainsi, la demande placée de bureaux en Île-de-France s’élève à seulement 1 321 000 m² sur l’ensemble de l’année 2020, affichant un retrait significatif de 45 % sur un an et bien loin de sa moyenne décennale (2 261 000 m²) », analyse ainsi Éric Siesse, Directeur Général Adjoint en charge du pôle Bureaux Location Île-de-France de BNP Paribas Real Estate Transaction France.

Le marché des grandes surfaces (plus de 5 000 m²) affiche un score historiquement faible (400.000 m²) en dépit de deux transactions exceptionnelles : la future tour The Link à La Défense qui accueillera le siège social de Total sur près de 130 000 m² fin 2025, et le futur Eco-campus Engie à La Garenne Colombes (92) qui se développera sur une surface de 83 000 m². Pour sa part, le segment des petites et moyennes surfaces (<  5 000 m²) affiche un repli significatif (-39 % sur 1 an).

Sans surprise, le taux de vacance immédiat des bureaux en Île-de-France progresse à 6,8% à la fin du 4ème trimestre 2020, contre un niveau de fin de cycle de seulement 4,7% à la fin de l’année 2019. Seul le Quartier Central des Affaires (Paris QCA) préserve un faible niveau de vacance locative (3,6% à fin 2020), même si là aussi le chiffre est sensiblement plus élevé qu’à fin 2019.

Pour l’avenir, les perspectives seront évolutives et le marché très sélectif, remarque Eric Siesse : « En 2021, les critères d’appréciation des utilisateurs devraient continuer à évoluer face à la révolution des usages que nous connaissons actuellement. Attractivité, agilité, RSE, tels sont les grands enjeux du bureau de demain ».

Du côté des utilisateurs, le tableau s’avère très différent sur l’immobilier logistique, qui se sera révélé être le grand « gagnant » de la crise sanitaire. « Dans le cadre de cette année si particulière, le marché de la logistique en France aura affirmé sa solidité », observe ainsi René Jeannenot, Directeur du pôle Logistique de BNP Paribas Real Estate Transaction France. En effet, la demande placée d’entrepôts en France (actifs de plus de 5 000 m²) a atteint 3,6 millions de m² sur l’année 2020, soit une baisse limitée à  7 % sur un an. Ce chiffre annuel global masque en réalité une forte hausse sur la deuxième partie de 2020, après un coup d’arrêt des transactions au T2 2020 lié au confinement strict du printemps : « compte tenu du contexte sanitaire et économique, l’excellente dynamique du 2ème semestre avec 2,1 millions de m² placés (+21 % sur un an) est un marqueur positif. Dans ces conditions, la réorganisation continue de la Supply Chain chez les industriels et les distributeurs, la montée en puissance accrue du e-commerce ainsi que la confiance des investisseurs pour cette classe d’actifs, nous permettent d’être très confiants pour 2021 », analyse René Jeannenot.

Du côté des investisseurs en immobilier tertiaire, les chiffres ont par contraste de quoi surprendre : le volume global d’investissements s’affiche sur l’année 2020 à 28 milliards € (dont 18,6 milliards € sur les actifs de bureaux), c’est à peu près ce qui avait été réalisé en 2017. On est certes loin des plus de 40 milliards € de 2019 qui constituaient un record absolu, mais tout de même au-delà de la moyenne décennale, et à des niveaux bien supérieurs à ceux des années post-crise financière de 2008 –l’investissement en immobilier tertiaire s’affichait ainsi à nettement moins de 10 milliards € en 2009, environ 12 milliards € en 2010, et de l’ordre de 16 milliards € entre 2011 et 2013-.