Crowdfunding immobilier : record de collecte en 2020 malgré la pandémie

Le crowdfunding immobilier produit un rendement moyen substantiel pour les investisseurs (9,3% en 2020), avec un risque qui reste très modéré puisque le taux de retard moyen de moins de 6 mois est de 4,4% en 2020 (-1,91 points par rapport à 2019), et le taux de retard moyen de plus de 6 mois de 5,7% (-1,99 points). Le taux de défaut de remboursement est quant à lui très faible, à 0,16% (-0,41 point par rapport à 2019). Ce taux de défaut moyen est calculé sur la base des projets ayant subi une perte en capital et/ou une perte des intérêts depuis 2012. A noter : aucun nouveau cas de défaut n'a été constaté en 2020.

Les montants remboursés aux épargnants en 2020 sont également en forte hausse : 180 millions € contre 103 millions € en 2019 (+ 75%). C’est bien entendu un résultat mécanique de la croissance annuelle de la collecte des années précédentes, mais cela témoigne de la solidité du modèle du crowdfunding immobilier dans un contexte où on aurait pu craindre une augmentation des défauts ou des retards de paiement, en particulier au moment du confinement du printemps 2020 qui est celui qui a le plus affecté l’économie.

« L'année 2020 s'est déroulée dans un contexte inédit, mais le crowdfunding immobilier a poursuivi sa croissance malgré les difficultés que le secteur immobilier a pu rencontrer pendant la crise. Cette forte progression démontre le poids grandissant que prend le crowdfunding immobilier dans l'univers des placements. Dans ce contexte singulier, les promoteurs et marchands de biens se sont encore plus tournés vers ce levier de croissance pour financer rapidement leurs opérations, et les épargnants ont plus que jamais été au rendez-vous. C'est un produit qui a déjà fait ses preuves auprès des investisseurs avertis, et qui séduit désormais aussi les épargnants désireux de diversifier leur épargne, et ce dès 1000 euros. Avec un rendement moyen de 9,3%/an et une durée moyenne de placement de 21 mois, ce produit d'investissement, aux fondamentaux solides, fait son chemin dans le portefeuille de placements des Français comme en atteste le milliard d'euros collecté depuis 2016. La démocratisation du crowdfunding immobilier va d'évidence se poursuivre et l'ensemble des acteurs ont un rôle à jouer pour en faire la pédagogie et apporter les bons conseils aux investisseurs moins avertis qui manifestent un intérêt croissant. Il répond aussi à un besoin actuel lié à la crise : soutenir financièrement les TPE/PME françaises de l'immobilier pour les aider à mener à bien leurs projets » résume Jérémie Benmoussa, Président du Directoire de Fundimmo.

Pour rappel, le concept du crowdfunding vient des Etats-Unis, il signifie au sens propre « financement par la foule », ce qui implique une désintermédiation totale de la relation entre créancier et débiteur (ou investisseur et entrepreneur). C’est donc une petite révolution dans la mesure où la relation bilatérale entre l’emprunteur et son banquier (ou entre le créateur d’entreprise et son tour de table de « business angels ») laisse place à une forme de mutualisation ou de collectivisation de l’investissement.

C’est bien sûr la même philosophie que celle qui a donné lieu à la titrisation de portefeuilles de crédits par les banques dans les années 2000, ou plus classiquement à la genèse des organismes de placement collectif (FCP, SICAV…), mais il y a une différence essentielle entre ces instruments / véhicules financiers traditionnels et le crowdfunding : dans ce dernier cas, seule la source de financement est « collective », mais le projet financé est unique, et souvent de taille réduite. C’est aussi pour cela que les rendements proposés dans les opérations de crowdfunding sont souvent plus élevés que sur de la titrisation senior ou des OPCVM obligataires « investment grade ».

Le crowdfunding immobilier est une solution de financement innovante pour les professionnels de l'immobilier qui leur permet de gagner du temps pour lever des fonds propres et de faire appel à des investisseurs particuliers sans les faire entrer au capital de la société de projet, donc en préservant leur indépendance. Cette typologie de financement originale a été utilisée par 321 promoteurs depuis la création de ce marché.

Actuellement, le marché du crowdfunding est très hétérogène en termes de taille des acteurs :

- 5 plateformes (dont Fundimmo) représentent grosso modo les deux tiers du marché global en termes de collecte, avec une levé moyenne de 66,7 millions € en 2020.

- Il y a ensuite 5 plateformes de taille « intermédiaire » qui ont pris 23,1% de parts de marché en 2020 (pour une levée moyenne de 23,3 millions €),

- puis 10 plateformes plus modestes pour  9,5% de part de marché (4,8 millions € levés en moyenne),

- et 7 plateformes qui représentent 1% de part de marché (697 000 € levés).

- Les 4 plateformes restantes n'ont pas réalisé de collecte en 2020, uniquement des remboursements.