Les SCPI européennes : Quels avantages pour les investisseurs ?

Ces nombreuses SCPI qui s’européanisent progressivement sont autant d’exemples qui indiquent la tendance, clairement en faveur d’une diversification géographique accrue des patrimoines des SCPI au-delà de nos frontières.

Le dernier bilan en date réalisé par l’ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier) montre corrélativement que du côté des investissements, les SCPI sont très actives sur les marchés immobiliers européens, y compris au cours de l’année 2020 marquée par la crise sanitaire du Covid-19 et les deux confinements.

Au cours de l’année 2020 -l’ASPIM vient de publier les chiffres-, le montant des investissements immobiliers réalisés à l’étranger par l’ensemble des SCPI a atteint environ 3,36 milliards € sur un total de 8,4 milliards €, soit 40% de leurs investissements totaux. Ce chiffre est à comparer avec le pourcentage moyen d’immobilier étranger détenu en portefeuille, qui avoisine plutôt 16% sur les 71,4 milliards € d’encours de SCPI. Cet écart de 24 points de pourcentage entre le flux investi et le stock détenu montre que les SCPI ont tendance à augmenter la part de leur patrimoine détenu à l’étranger, et ce phénomène est d’autant plus marqué pour les SCPI qui ont la capacité à investir, c'est-à-dire celles qui collectent le plus.

Parmi les SCPI qui se sont révélées être les plus résilientes pendant la crise sanitaire de 2020, on trouve sans surprises celles qui étaient exposées sur les secteurs les moins impactés comme la logistique, les actifs de santé ou le résidentiel. Mais il est également remarquable de constater que les SCPI investies majoritairement en Europe ont connu une performance plus importante en 2020, avec en général une baisse de dividende moins sensible que la moyenne du marché par rapport à l’année 2019. Cela peut s’expliquer par le fait qu’un certain nombre de pays européens ont été moins atteints que la France par la première vague épidémique, et ont en conséquence appliqué des mesures moins restrictives, avec un moindre impact économique.

Lors de la seconde vague épidémique de l’automne, les écarts de performances des SCPI se sont avérés être moins importants car l’ensemble des pays européens ont pu s’adapter à la situation sanitaire en préservant d’avantage leurs économies, ayant une meilleure connaissance du virus et de ses conséquences sur la santé humaine.

Si l’on observe les performances comparées 2019 et 2020 des 6 plus importantes SCPI « européennes », représentant un encours global d’environ 6,3 milliards € à fin 2020 (soit 9% de l’encours global du marché des SCPI) -Eurovalys, LF Europimmo, Novapierre Allemagne, Pierval Santé, Corum Origin, Corum XL -, on constate que la distribution moyenne pondérée par les encours de ces 6 SCPI ne diminue que de 3,7% entre 2019 et 2020, pour un TDVM –taux de distribution sur valeur de marché- moyen de 5,17% en 2020 contre 5,37% en 2019. C’est une baisse inférieure à la baisse générale de distribution du marché des SCPI qui se situe à 5% en 2020 (4,18% de TDVM 2020 contre 4,40% en 2019 d’après le dernier communiqué de l’ASPIM).

En termes de rendements absolus, la moyenne de ces 6 SCPI se retrouve également presque 100 points de base au-dessus du TDVM moyen du marché en 2020.

Sur les SCPI spécialisées dans l’immobilier de commerce, la différence est encore plus spectaculaire puisque les baisses de distribution constatées sur les SCPI de commerce investies majoritairement en France s’établissent en général entre 10% et 15% en 2020, alors que la SCPI Novapierre Allemagne (100% investie en commerces en Allemagne) affiche quant à elle une légère hausse de son dividende par rapport à 2019 (4,51% de TDVM 2020 contre 4,45% en 2019).

Investir en dehors des frontières nationales, pour l’immobilier comme pour n’importe quel actif financier, permet de s’exposer à des zones économiques, juridiques et fiscales différentes. C’est une forme de diversification intéressante pour l’investisseur dans la mesure où cela va lui permettre de bénéficier des caractéristiques propres de chaque marché, qu’elles soient structurelles ou conjoncturelles. On comprend aisément que les cycles économiques varient fortement d’une région européenne à l’autre malgré l’homogénéité monétaire apportée par l’euro.

Les différents pays européens ne réagissent pas tous de la même façon aux différents aléas économiques qu’ils peuvent subir :

- cela a par exemple été très clairement le cas lors de la crise financière de 2008, au cours de laquelle l’Europe du nord a été relativement moins touchée que l’Europe du sud.

- En 2020, la pandémie de Covid-19 a également atteint de façon assez hétérogène les différents pays : les confinements n’ont pas eu lieu au même moment et n’ont pas eu la même durée ni les mêmes modalités, certains secteurs économiques étaient plus concernés que d’autres, etc…

Voilà pour l’aspect conjoncturel, mais il existe aussi des différences structurelles entre les différents marchés immobiliers européens qui peuvent apporter une diversification intéressante : les taux de rendement ne sont pas les mêmes d’une métropole à l’autre, la vacance locative structurelle peut aussi être très variable, la longueur et la forme juridique des baux contractualisés avec les locataires sont également des paramètres très différents d’un pays à l’autre.

Il ne faut donc pas négliger l’investissement immobilier européen comme source de diversification pour les SCPI, et qui dit diversification du portefeuille investi, dit fort logiquement diminution du risque global selon le vieil adage que les investisseurs connaissent bien : « ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier ».