La SCPI Sélectipierre 2 au 3ème trimestre : un patrimoine parisien résilient qui affiche d’excellents indicateurs locatifs
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L’interview du gérant : La SCPI PIERRE CAPITALE
Créée en 2017, la SCPI Pierre Capitale de Swiss Life AM France, labellisée ISR, a affiché un TDVM prévisionnel 2020 de 4,05%. Louis-Renaud Margerand, Spécialiste Produits Immobiliers, nous la présente.
1 - Pouvez-vous nous décrire en quelques mots la stratégie de la SCPI Pierre Capitale ? A titre d’exemple, quelles ont été les dernières acquisitions ?
[LR MARGERAND] La SCPI Pierre Capitale présente l’originalité de bénéficier de deux moteurs de performance : les bureaux Européens « core » qui apportent une régularité de revenus et une très bonne situation locative, associés à des investissements dans le secteur du Service à la personne qui apporteront dans le temps une bonification de la performance.
La dernière acquisition du fonds est assez particulière mais reste très intéressante dans la conjoncture actuelle. Il s’agit d’un ensemble de bureaux et de locaux d’activité situé à Osny au sein de l’agglomération de Cergy Pontoise. C’est une opération de « sale and lease back » c’est-à-dire que l’ancien propriétaire reste locataire avec un nouveau bail signé de 11 ans fermes.
Cette acquisition présente de multiples avantages :
- Un bail très long assurant une rentabilité qui est relutive (opération à plus de 6,5 % de rendement immédiat) dans la SCPI (elle augmentera donc le taux de rendement annuel de la SCPI)
- Le locataire s’est engagé, grâce au fruit de cette vente, à effectuer des travaux d’aménagement et de restructuration. Ces améliorations apporteront donc de la valeur au bâtiment et respecteront les critères du label ISR.
- Enfin, au 31/12/2020, tous les capitaux de la SCPI sont investis et peuvent dégager du revenu récurent. Le taux d’occupation physique remonte donc sensiblement ainsi que la capacité de la SCPI à distribuer potentiellement plus de revenus pour l’année 2021.
2 – Quel est l’impact aujourd’hui de la crise du COVID-19 sur la SCPI Pierre Capitale ?
Sur l’année 2020, la SCPI Pierre Capitale a concédé moins de 4 % de loyer potentiel aux locataires ayant besoin d’accompagnement pour continuer leur activité.
Dans une conjoncture difficile et malgré le positionnement de la SCPI sur l’immobilier de service à la personne ce résultat montre notre capacité à négocier des échéances plus longues sur les baux en contrepartie des accompagnements que nous avons octroyés.
3 – Selon vous quel est le risque dû au développement du télétravail sur le secteur ?
Oui, le télétravail va progressivement augmenter dans les prochaines années. Nous remarquons néanmoins que les besoins des locataires continuent de se positionner sur les biens de très grande qualité permettant la mise en place du « flex office » et du télétravail ; et ce dans les très grandes métropoles. Le positionnement de la SCPI Pierre capitale est donc adapté à l’évolution de la demande locative en la matière.
4 - Quelle est votre performance pour 2020 et quel objectif pour 2021 ?
Quelle évolution attendre du prix des parts ?
Pour 2020, la performance prévisionnelle de la SCPI Pierre Capitale est à 4,05% de taux de rendement.
Pour 2021 et à périmètre constant, nous prévoyons, notamment grâce à notre dernière acquisition et grâce aux relocations effectuées à Paris, une remontée progressive de notre capacité distributive.
Sans oublier que ce taux ne tient pas compte de l’avantage fiscal procuré par les loyers en provenance d’Allemagne dans le portefeuille.
Quant à la valeur de réalisation au 31/12/2020, elle connaîtra une très légère baisse qui ne remettra aucunement en cause le prix de souscription de la SCPI. Nous pouvons également noter que dans cette valeur de réalisation, les actifs de service à la personne connaissent bien évidement une sensible baisse sur l’année mais que celle-ci est compensée par la valeur des actifs de bureaux qui sont, eux, en forte progression sur l’année 2020 grâce à leur emplacement.
5 – Un mot sur le label ISR ?
La SCPI Pierre Capitale vient d’obtenir le label ISR. C’est une grande satisfaction puisque chez Swiss Life AM France nous travaillons sur le sujet depuis une dizaine d’années. Ce label est la récompense du travail effectué et permettra j’en suis convaincu d’apporter de la valeur aux actifs immobiliers du portefeuille. En effet, ce label nous oblige à faire progresser chaque immeuble dans le temps. Les SCPI bénéficiant de ce label auront donc un avantage certain par rapport aux SCPI qui n’en bénéficient pas.
6 - Et enfin, pouvez-vous nous donner 3 raisons d’investir dans la SCPI Pierre Capitale ?
1 - La qualité de sélection des immeubles et de gestion de Swiss Life Asset Managers, acteur majeur en Europe de la gestion immobilière.
2 - Le label ISR qui apportera de la valeur ajoutée à chaque immeuble puisque ce label est un véritable gage « d’excellence ».
3 - une petite cerise sur le gâteau : un portefeuille pan-européen faisant bénéficier l’associé de la fiscalité des revenus allemands sur près de 40% du portefeuille.
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