La SCPI Sélectipierre 2 au 3ème trimestre : un patrimoine parisien résilient qui affiche d’excellents indicateurs locatifs
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La rentabilité des SCPI en 2020 : une bonne résilience face à la crise sanitaire du Covid-19
L’année 2020 se clôture avec une pandémie de la Covid-19 qui est encore loin d’être terminée, une économie qui a été très secouée (-8,3% de croissance, le pire chiffre depuis 1945) et des marchés boursiers plus que chahutés. Dans cet environnement compliqué, l’immobilier fait presque figure de refuge, même s’il n’a pas été totalement épargné par la crise. Certaines typologies d’immobilier (bureaux, logistique, santé, résidentiel) s’en sortent mieux que d’autres (commerce, hôtellerie), et plus que jamais la mutualisation des risques et la diversification des portefeuilles permettent de préserver la performance.
Un TDVM 2020 au-dessus de 4% pour les SCPI, soit quatre fois le rendement des contrats € d’assurance vie
L’indicateur de performance le plus suivi pour les SCPI, véhicule immobilier mutualisé non coté le plus populaire en France avec environ 71 milliards € de capitalisation, est sans nul doute le TDVM (taux de distribution sur valeur de marché).
Cet indicateur mesure en effet la rentabilité immédiate de l’épargne investie : pour 100 € souscrits en parts de SCPI, combien d’€ de loyers sont-ils distribués à l’associé ?
Car n’oublions pas que l’achat de parts de SCPI relève avant tout d’une logique de perception de revenus, la plus-value éventuelle à long terme étant un objectif plus secondaire du placement (en quelque sorte la cerise sur le gâteau).
En 2019, le TDVM moyen du marché de la pierre papier était de 4,40%, loin au-dessus du rendement moyen des fonds euros d’assurance vie qui a subi en 2019 sa plus forte baisse depuis 2011 à 1,46% (contre 1,80% en 2018 – Source ACPR). Pour 2020, les taux de rendement de l’assurance vie devraient tourner autour de 1% à 1,10%, alors que le TDVM des SCPI a à nouveau sensiblement dépassé 4% : le TDVM 2020 des SCPI s’établit à 4,18% d’après le communiqué récent de l’ASPIM, Association Française des Sociétés de Placement Immobilier...
En effet, la baisse de distribution –limitée à 5% sur les SCPI en 2020- aura finalement été bien inférieure à ce qui aurait pu être craint lors du premier confinement au mois de mars, alors que les fonds Euros en assurance vie devraient perdre de l’ordre de 30% de leurs rendements en 2020 par rapport à 2019 !
REPLAY DE L'ÉMISSION "PARLONS PLACEMENTS" DE BIENPREVOIR.FR
Peu de ponctions dans les réserves pour servir la distribution en 2020
Autre bonne nouvelle : on observe globalement que les gérants de SCPI ont très peu puisé dans les réserves constituées au fil des années précédentes pour servir leur distribution 2020.
Les véhicules qui ont subi des impayés ou des réaménagements de loyers ont en général imputé la baisse sur les associés, cette tendance est assez nette sur certaines SCPI de commerce historiques comme Ficommerce de Fiducial Gérance (diminution de 9,5% du dividende distribué en 2020 par rapport à 2019) ou les Actipierre 1, 2, 3 de AEW Ciloger qui ont enregistré une baisse de distribution comprise entre 6% et 10% selon les véhicules.
Cela signifie qu’il n’y a pas eu de fuite en avant ou de « cavalerie » dans la gestion de la trésorerie de ces véhicules, qui restent ainsi fidèles à leur philosophie de gestion très prudente. On peut aisément le comprendre car la prudence reste de mise quant à la durée et l’ampleur de la crise sanitaire en cours, même si le début de la vaccination laisse entrevoir le bout du tunnel.
Certaines SCPI ont augmenté leur distribution en 2020
Certains véhicules affichent même contre toute attente des hausses de distribution en 2020.
On citera l’exemple emblématique de la SCPI Novapierre Allemagne (Paref Gestion), qui avec un dividende 2020 finalisé à 11,73 € par part (soit 4,51% de TDVM) fait légèrement mieux qu’en 2019 (11,58 € par part, soit un TDVM de 4,45%) alors que le patrimoine de ce véhicule est exclusivement investi en actifs de commerces, un des secteurs immobiliers les plus impactés par la crise sanitaire.
Une autre SCPI cette fois-ci majoritairement investie en bureaux parisiens -Sélectipierre 2 de Fiducial Gérance- a connu une hausse significative de sa distribution en raison d’une plus-value exceptionnelle réalisée dans le quartier central des affaires. Sa distribution courante est restée parfaitement stable à 24 € par part, mais en intégrant cette plus-value distribuée au 4ème trimestre aux associés (5 € par part, contre seulement 1 € en 2019), le dividende global de cette SCPI passe à 29 € en 2020, soit une hausse de 16% par rapport à 2019…
Chez Perial, la SCPI PF Grand Paris rehausse également son dividende 2020 -de 6,8% par rapport à 2019- c’est la quatrième année consécutive que la société de gestion parvient à améliorer la distribution aux associés. Cerise sur le gâteau : le prix de la part de cette SCPI a augmenté de 4,3% le 1er mars 2020.
Des rentabilités variables selon la typologie de la SCPI
Si l’on observe une baisse peu prononcée du TDVM du marché des SCPI en 2020 (-5% par rapport à 2019), les taux de distribution par SCPI sont très variables, s’étendant de 0,38% à 10,4% !
En analysant en détails les chiffres publiés par l’ASPIM par typologie d’actifs :
- Les SCPI de bureaux -qui représentent plus de 60% de la capitalisation du marché- connaissent ainsi une baisse de 5,5% pour atteindre un TDVM de 4,04% en 2020 contre 4,28% en 2019.
- Les SCPI spécialisées résistent mieux avec un TDVM de 4,41% contre 4,50% en 2019,
- Les SCPI diversifiées affichent quant à elles un TDVM de 4,82% contre 5,03% en 2019 (-4,5% entre 2019 et 2020).
- Les SCPI qui souffrent le plus sont sans surprises celles dédiées aux actifs de commerces, avec un TDVM 2020 en baisse de plus de 15% par rapport à 2019 (3,67% contre 4,42% l’année dernière).
Il ne faut pas oublier cependant que les rentabilités sont également très disparates au sein même d’une catégorie : Dans les SCPI spécialisées, les SCPI misant sur l’hôtellerie auront naturellement plus subi les impacts de la pandémie du covid-19 que les SCPI de logistiques par exemple.
En intégrant l’évolution moyen du prix de part, la performance globale des SCPI atteint 5,30% en 2020
Le TDVM n’est ceci-dit pas le seul indicateur de performance à regarder pour juger de la bonne tenue du marché de la pierre papier en 2020 : il convient en effet d’ajouter à cette mesure du rendement courant des véhicules une composante de plus-value reflétée par la progression des valeurs de parts (variation du prix moyen de la part ou VPM).
Ainsi, la VPM 2020 s’établit à 1,12% (contre 1,20% en 2019), l’essentiel des revalorisations de prix de parts ayant eu lieu au cours du 1er semestre 2020.
Les SCPI réalisent ainsi en 2020 une performance globale de 5,30% au profit des associés, pas très éloignée du chiffre de 5,60% réalisé en 2019, et légèrement mieux qu’en 2018 (5,14%). Ce niveau de performance globale est tout à fait remarquable compte tenu du contexte financier, puisqu’il représente environ 5 fois le rendement moyen des fonds euro d’assurance vie !
Une collecte 2020 particulièrement dynamique malgré la crise sanitaire
L’arrivée de l’épidémie de Covid-19 au mois de mars 2020 a quasiment gelé l’activité économique pendant presque 2 mois, provoquant chez les épargnants un phénomène de sidération et d’attentisme avec un effet non négligeable sur la collecte de SCPI.
Après un 1er trimestre très dynamique où les SCPI avaient vu leur collecte nette dépasser 2,5 milliards € (+24% par rapport à T1 2019), le 2ème trimestre a logiquement marqué un coup d’arrêt à moins de 900 millions €. Mais la reprise du marché aura été rapide dès le T3 2020 avec légèrement plus de 1 milliard € collectés sur cette période, et surtout au T4 avec 1,56 milliard €.
Au global sur l’année 2020, avec une collecte de 6,03 milliards €, le marché de la SCPI s’en sort particulièrement bien compte tenu du contexte sanitaire.
Ce chiffre de collecte 2020 est certes en recul de 29,5% par rapport à 2019 qui -faut-il le rappeler- était un record absolu dans l’histoire des SCPI, mais il s’agit tout de même de la 3ème meilleure collecte, faisant quasiment jeu égal avec 2017 et environ 1 milliard € au-dessus du score de 2018 !
Un marché secondaire qui est resté très maîtrisé
Une autre crainte en 2020 aura bien sûr été la liquidité du marché : rien ne garantissait en effet que les épargnants allaient conserver un calme olympien et n’afflueraient pas en masse pour demander le rachat de leurs parts de SCPI.
Or force est de constater que l’aspect très long terme de cette typologie d’épargne a joué à plein pour limiter les flux de rachats, ainsi probablement que le manque de solutions alternatives attractives (les marchés actions étant très chahutés, et le niveau des taux d’intérêt plus bas que jamais).
Dans le détail, 575 millions € de parts de SCPI se sont échangées sur le marché secondaire au 1er semestre 2020 : c’est seulement 22% de plus qu’au 1er semestre 2019. Cela représente un taux de rotation sur la capitalisation du marché de seulement 0,86% au S1 2020. Si l’on concentre l’analyse sur le second trimestre, le plus touché par la crise sanitaire, la hausse des échanges a été de 33% par rapport à T2 2019.
Le bilan de la liquidité du marché sur l’année complète fait apparaître un volume du marché secondaire de 1,25 milliard €, soit 1,76 % de la capitalisation (contre 1,53 % en 2019).
Au 31 décembre 2020, il restait d’après l’ASPIM pour 109 millions € de parts en attente de rachat, ce qui représente 0,15 % de la capitalisation du marché (contre 0,12% fin 2019).
Quid de la performance de long terme des SCPI ?
Les SCPI étant un placement de long terme (8 à 10 ans d’horizon de placement a minima), il est par ailleurs indispensable de mettre en perspective la performance récente de ces véhicules avec celles relevées les années antérieures. Un indicateur supplémentaire est à ce titre pertinent : il s’agit du Taux de Rendement Interne à 10 ans (TRI).
Il s’affiche aujourd’hui à 6,02% en moyenne sur les SCPI. Cela signifie qu’un investisseur détenant des parts de SCPI au 31/12/2010 aurait réalisé une performance de 6,02% par an (dividendes réinvestis) jusqu’au 31/12/2020.
Bien entendu, le TRI 10 ans mesuré aujourd’hui sur les SCPI reflète avant tout le passé, et ne présage en rien des performances à venir. Mais cela donne tout de même aux investisseurs une bonne idée du rapport rendement / risque de ce type de placement, puisque le TRI des SCPI sur les 10 dernières années atteint 80% de celui du CAC40 pour un niveau de volatilité des performances annuelles 14 fois plus faible ! On observe en particulier 3 années de performance négative sur les marchés actions au cours des 10 dernières années (2011, 2018, 2020) alors que la plus mauvaise année pour les SCPI -2018- se solde par un rendement global de 5,14%...
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