La baisse de rendement des fonds euros et l'intérêt d'un arbitrage sur l'immobilier

Ces niveaux de rendement de plus en plus faibles atteints au cours des dernières années semblent particulièrement pénalisants aux épargnants qui étaient historiquement habitués à tirer de l’ordre de 4% à 5% de rentabilité sur leur épargne investie sans prendre de risques.

Certains analystes parlent de « répression financière », voire « d’euthanasie des épargnants » orchestrée par les Etats et les banques centrales, cherchant par tous les moyens à minimiser le coût de financement d’une dette publique qui s’est envolée. Il faut néanmoins relativiser ces affirmations car dans le même temps, le niveau d’inflation a fortement diminué.

- Sur la décennie 2010-2020, le niveau d’inflation annuel moyen n’a été que de 1% en France, alors que les fonds € d’assurance vie ont rapporté du 2,30% en moyenne (donc plus de deux fois le taux d’inflation).

- Si l’on regarde la décennie précédente -2000-2010-, la situation était particulièrement favorable car elle correspondait à la fin de la période de « désinflation » initiée par les banques centrales à la fin des années 1980 : l’inflation moyenne sur cette décennie aura été de 1,75%, alors que le rendement moyen des fonds € d’assurance vie s’établissait à 4,40% (soit un ratio de 2,5 finalement assez proche de ce que l’on a mesuré sur la décennie 2010).

Le problème est donc en réalité posé pour l’avenir : les épargnants ont « mangé leur pain blanc » et il y a fort à parier que la rentabilité des fonds € ne couvre plus l’inflation sur la décennie qui commence.

Les incertitudes créées par la pandémie de la Covid-19 avec énormément de changements structurels à l’œuvre au niveau macro-économique, que ce soit au niveau des principales zones géographiques (Asie, Europe, Amérique) ou en termes sectoriels (technologie, industrie, e-commerce, logistique, transports…) laisse en effet penser que l’inflation pourrait remonter dans les années à venir, alors même que les programmes de soutien monétaire des banques centrales pourraient « scotcher » les taux d’intérêt à zéro pour de nombreuses années encore.

Dans un tel scénario, les fonds € d’assurance vie perdraient tout leur intérêt.

S’ils arbitrent une partie de leur épargne disponible en provenance de fonds € d’assurance vie à la rentabilité de plus en plus faible, les investisseurs particuliers peuvent être tentés d’opter pour l’acquisition d’un bien immobilier locatif en direct, dont le rendement apparent atteindra dans certaines villes un niveau attractif.

Mais de nombreux paramètres peuvent sur la durée obérer la rentabilité brute de ce type de placement : taxe foncière, assurances, travaux de remise en état, impayés de loyers, frais de procédure, vacance locative… Beaucoup d’inconnues qui à l’arrivée pèsent parfois lourdement sur le taux de rendement d’un bien immobilier détenu en direct.

Le choix alternatif d’un investissement dans un fonds immobilier (SCPI ou OPCI) revêt le double avantage de ne pas être aussi directement tributaire de ces aléas locatifs -de par la mutualisation importante du parc immobilier détenu-, et d’être aussi libéré de tout souci de gestion puisqu’un gérant professionnel prend en charge le suivi du patrimoine et des relations avec les locataires.

Il est enfin possible dans le cas d’un investissement en SCPI ou en OPCI de dimensionner finement son allocation à partir de quelques centaines d’€, ce qui n’est bien entendu pas le cas pour l’acquisition d’un bien immobilier en direct.

En 2020, les SCPI ont rapporté en moyenne 4,18% de rentabilité immédiate à leurs associés (TDVM = taux de distribution sur valeur de marché, source ASPIM), à laquelle il faut ajouter une appréciation du capital de 1,12% (VPM = variation du prix moyen de part) soit un rendement global de 5,30%, près de 5 fois supérieur à ce qu’a délivré l’assurance vie l’année dernière.

Il y a fort à parier que les épargnants plébiscitent une fois encore ce support d’investissement immobilier mutualisé en 2021, alors que la collecte de 2020 avait déjà -malgré la crise sanitaire- atteint des niveaux particulièrement élevés : 6,03 milliards € de collecte nette, soit la troisième plus forte collecte de l’histoire des SCPI.