SCPI : des taux de recouvrement des loyers très élevés en 2020 malgré la crise sanitaire

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Le gros enjeu de 2020 pour les propriétaires d’actifs immobiliers tertiaires aura été de récupérer les loyers contractuels auprès de leurs locataires, en particulier sur les typologies d’actifs les plus frappés par la crise, avec des fermetures administratives subies sur une partie significative de l’année (commerces, hôtellerie, espaces de congrès et de séminaires). Dans un tel contexte, les sociétés de gestion de SCPI auront déployé beaucoup de temps et de moyens pour accompagner leurs locataires et éviter une vacance locative brutale et compliquée à résorber sur leur patrimoine, avec des résultats qui, en moyenne, sont rassurants selon un sondage de Primaliance.

Un taux de recouvrement des loyers élevé en 2020 malgré la crise de la covid-19

Sur une quarantaine de SCPI qui ont communiqué précisément à Primaliance, via un sondage, leur taux de recouvrement des loyers sur l’ensemble de l’année 2020, on observe une moyenne de 93% pour cet indicateur particulièrement surveillé depuis un an.

Ce chiffre est -il faut le reconnaître- excellent compte tenu des difficultés rencontrées par certaines entreprises pour payer leurs charges (de nombreuses activités étant quasiment à l’arrêt en raison de la situation sanitaire).

Des taux de récupération des loyers variables selon la typologie d'actifs et la localisation géographique

Bien entendu, il s’agit d’une moyenne qui recouvre une réalité très contrastée selon les actifs détenus par ces véhicules :

- Les SCPI de bureaux sont par exemple très peu pénalisées et ont connu une perception des loyers presque identique à 2019, avec un taux de recouvrement moyen de l’ordre de 95%.

- Sur les SCPI de commerces, c’est bien entendu plus compliqué, mais le chiffre final pour 2020 est sensiblement plus élevé que ce que l’on aurait pu craindre initialement. On aurait ainsi une moyenne de 88% pour cette typologie de SCPI, avec d’un côté des véhicules investis majoritairement en France qui extériorisent des taux de recouvrement dans une fourchette 85%-90%, et de l’autre des véhicules exclusivement dédiés à des marchés étrangers qui sont largement au-delà de 90%. Ce qui au passage montre que les fermetures administratives de commerces n’ont pas été uniformes en Europe au cours de l’année 2020. En 2021, les cartes pourraient cependant être redistribuées entre ces différentes zones géographiques au regard des situations sanitaires hétérogènes et des restrictions différentiées mises en œuvre par les Etats européens.

A quoi correspond ce taux de récupération des loyers ? Est-ce le seul indicateur à regarder ?

Il faut néanmoins relativiser partiellement les différents chiffres annoncés par les sociétés de gestion en termes de recouvrements de loyers selon le traitement spécifique qui a pu être fait sur le sujet des franchises de loyers.

En effet, dans certaines situations locatives, une franchise temporaire de loyer a pu être accordée par anticipation au locataire pour éviter ultérieurement une non-perception pure et simple du loyer, ce qui revient à artificiellement améliorer le taux d’encaissement des loyers pour la SCPI.

Il est donc pertinent de confronter le chiffre annoncé du taux de recouvrement des loyers avec celui du dividende versé, comparé à une année « normale » comme 2019. De ce point de vue, il est intéressant de se pencher sur les chiffres des TDVM moyens 2020 (Taux de Distribution sur Valeur de Marché) par typologie de SCPI pour l’ensemble du marché de la pierre papier, que l’ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier) vient de publier.

- Pour les SCPI de bureaux, la baisse de TDVM entre 2019 et 2020 s’établit ainsi à 5% en moyenne selon l’ASPIM, ce qui est parfaitement cohérent avec le taux de recouvrement moyen des loyers de 95%.

- Sur les SCPI de commerce, la baisse du TDVM est de 17%, légèrement supérieure à ce que le taux d’encaissement des loyers aurait pu laisser augurer. On constate donc sur cette typologie de SCPI un effet supplémentaire de baisse des revenus très probablement lié aux franchises de loyers accordées par les sociétés de gestion.

- Quant aux SCPI dites « spécialisées », dont les deux plus importantes concentrent 90% de la capitalisation de cette catégorie -Primovie de Primonial REIM avec un encours de 3,4 milliards €, et Pierval Santé d’Euryale AM d’une capitalisation de 1,4 milliard €- et sont investies majoritairement sur des actifs de santé, la baisse de TDVM aura été très faible entre 2019 et 2020 selon l’ASPIM: -2% seulement, les locataires concernés n’ayant pratiquement pas été touchés par les restrictions.

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Par

Jean-Francois Valicon

Publie le 09 mars 2021

5 mins de lecture

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