L’interview du gérant : La SCPI Novapierre Résidentiel

[R. JUZANX] La stratégie d’investissement de la SCPI Novapierre Résidentiel est simple : nous recherchons des actifs immobiliers résidentiels à prix décoté, capables de générer des plus-values sur le long-terme. Cette décote, nous l’obtenons en achetant des appartements ou des immeubles occupés à des conditions particulières. A mesure de l’extinction de ces conditions particulières, le bien immobilier reprend de la valeur, ce qui fait augmenter la valeur du patrimoine de Novapierre Résidentiel.

C’est bien sûr le cas d’appartements loués en loi 1948, nous en avons d’ailleurs acheté 3 au cours de l’année 2020. Ce bail très protecteur pour les occupants (car il n’offre pas la possibilité pour un bailleur d’y mettre fin) génère une décote mécanique sur le prix de vente du bien. Même s’il est à l’origine du succès de notre SCPI, nous avons dû élargir nos investissements car ils sont de moins en moins présents le marché.

Cette décote peut être également générée en achetant des actifs en nue-propriété. Nous venons par exemple d’acheter la nue-propriété d’un immeuble entier en cours de restructuration comprenant 47 logements, situé rue de Clignancourt à Paris. Cela nous permet d’acheter l’ensemble à un prix de 19,5 millions d’euros (soit 6 650€/m²). Certains logements présentent une période d’usufruit de 15 ans, d’autres de 20 ans. Pendant cette période, la valeur des biens augmente progressivement jusqu’à atteindre le prix libre des biens au terme de la période d’usufruit.

Mais cette décote peut également venir d’opérations de promotion immobilière que nous menons (nous avons acquis fin mars un immeuble à Paris que nous allons reconstruire pour y créer plusieurs logements) ou tout simplement d’opportunités de marché décotées que nous saisissons (cela nous a permis par exemple d’acquérir un grand appartement haussmannien à Neuilly-sur-Seine pour 8 150 €/m²).

Démontrant une nouvelle fois de toute sa résilience en période de crise et d’incertitude économique, l’immobilier résidentiel est en effet une nouvelle fois revenu sur le devant de la scène cette année. Pour la première fois en 2020, le volume investi en résidentiel dépassait les 5 milliards d’euros en France, alors qu’il s’établissait autour de 4 milliards depuis 3 ans et qu’il évoluait autour des 2 milliards d’euros pendant la première partie des années 2010.

Pionnier de l’investissement en résidentiel et première SCPI spécialisée dans ce type d’immobilier, Novapierre Résidentiel sait aujourd’hui attirer de nombreux investisseurs institutionnels à son capital qui ont confiance en son modèle unique, souhaitent se positionner sur un sous-jacent résidentiel mais n’ont pas la capacité interne de gérer un tel véhicule. Elle bénéficie ainsi de stratégies de diversification de nombreux investisseurs, ce qui lui permet d’accroitre ses capacités d’investissement et de renforcer son patrimoine.

Nous avons l’objectif de générer une performance totale de 6% par an, en ligne avec notre performance 2019 (6,0%) et 2020 (6,1%)*. Cette performance s’entend comme la combinaison de la revalorisation de la part de la SCPI et de la distribution de plus-values de cessions que nous projetons de faire une fois par an. Pour 2020, par exemple, nous avons augmenté la valeur de la part de 4,0 % au 1er avril 2020 et avons procédé à une distribution de plus-values générant une performance complémentaire de 2,1 %.

Cette année, nous avons revalorisé le prix de la part de 6,0 % au 1er avril 2021 et projetons de procéder à une distribution de plus-values au 3e trimestre. Pour les années suivantes, de même, nous poursuivons avec cette stratégie consistant à générer de la performance d’une part via l’augmentation du prix de la part suivant l’évolution du prix de reconstitution de la SCPI et, d’autre part, via des distributions suivant le plan d’arbitrages mis en place sur la SCPI.