Un premier trimestre 2021 de bonne facture pour les bureaux en régions selon BNP Paribas Real Estate

Le marché locatif des bureaux en régions est sans conteste tiré par le segment des moyennes et petites surfaces au 1er trimestre 2021, avec une hausse de 6% par rapport au 1er trimestre 2020 pour les surfaces comprises entre 1000 et 5000 m2, et de 16% pour les petites surfaces inférieures à 1000 m2. Les grandes surfaces (> 5000 m2) en revanche marquent le pas : -44% par rapport au T1 2020, signe d’attentisme de la part des grandes entreprises. Parmi les métropoles régionales, c’est Nantes qui affiche la dynamique la plus forte avec 40.000 m2 placés au T1 2021 (3ème place du classement juste derrière Lille) grâce à une opération en compte propre de 15.000 m2, soit la plus importante prise à bail du trimestre sur les marchés régionaux. « Il est clair que les grands utilisateurs corporate s’interrogent encore sur l’impact du télétravail et l’intégration du flex dans leur politique immobilière. Dès qu’ils auront une meilleure lisibilité, ils animeront à nouveau le marché. Dans cette logique, nous travaillons d’ores et déjà en amont sur plusieurs réflexions de grande envergure sur Lyon, Lille et Aix/Marseille dans le cadre de missions exclusives », annonce Jean-Laurent de La Prade, Directeur Général Adjoint de BNP Paribas Real Estate Transaction, en charge des régions.

Si l’on regarde plus précisément la typologie des biens qui ont trouvé preneur auprès de locataires utilisateurs, les immeubles neufs ne représentent ce trimestre que 22% des mètres carrés placés (-26% par rapport au T1 2020), alors que les biens de seconde main sont en progression de 23% et représentent 67% du volume transacté au 1er trimestre 2021. « Nous l’expliquons principalement par le ralentissement des deals de grandes surfaces et les délais de réflexion allongés des grands utilisateurs qui modélisent leurs besoins. Pour autant, ils privilégient toujours des bâtiments neufs offrant les meilleurs services et prestations. Nous notons néanmoins que les discussions sont plus complexes, que les sujets d’apport d’air neuf, de divisibilité et de souplesse juridique sur des libérations potentielles de partie des surfaces tout au long du bail deviennent les sujets prégnants », analyse Jean-Laurent de La Prade.

L’offre immédiate de bureaux libres en régions progresse de 14% sur 12 mois à 1,71 million de mètres carrés, gonflée plus particulièrement par l’offre neuve (605.300 m2, +22% sur 12 mois). Malgré cela, les valeurs locatives restent stables selon BNP Paribas Real Estate. « Au-delà de ces chiffres très rassurants quant à la résilience de nos marchés, nous constatons que la demande exprimée auprès de BNP Paribas Real Estate au cours des trois premiers mois n’a baissé que de 13% par rapport à l’an dernier, voire de seulement -2% versus la moyenne 5 ans. Les mesures annoncées et la vaccination devraient accélérer la sortie de la crise et engendrer un rebond et un effet de rattrapage. Dans ce contexte, les perspectives d’évolution du marché des bureaux en régions sont de bon augure. Mais les bureaux devront répondre aux nouveaux usages afin d’attirer les salariés, en proposant une qualité architecturale irréprochable, avec des espaces extérieurs, et un soin particulier sur le design ou encore le bien-être. Roof top et terrasses sont plébiscitées et deviennent a minima du ‘nice to have’, sans oublier l’agilité avec des espaces réversibles et/ou des espaces de coworking qui permettent d’envisager de mixer le bail classique et le flex. Enfin, l’impact RSE est déterminant, tout comme l’inclusivité et l’ouverture sur la ville »», projette Jean-Laurent de La Prade.