Des signaux positifs sur l’immobilier d’entreprise au T1 2021 selon CBRE

La demande placée de bureaux en Île-de-France s’établit ainsi à 327.400 m2 au T1 2021 d’après Immostat. C’est certes une baisse de 30% par rapport au T1 2020 (qui correspondait à une période pré-pandémie pour l’essentiel), mais c’est 15% de plus que la moyenne des 3 derniers trimestres de 2020. Si l’on regarde l’offre immédiate disponible au 31 mars 2021 (3.787.000 m2), la stabilisation du marché semble avoir été atteinte puisque la hausse n’est que de 3% par rapport au 31 décembre 2020, contre 30% de hausse mesurée par rapport au 31 mars 2020. Cela pourrait en réalité signifier que les entreprises ont en ce début d’année 2021 retrouvé un certain niveau de confiance après la sidération des premiers mois d’épidémie.

« Même si l’incertitude économique et sanitaire et la généralisation du télétravail continuent de peser sur le marché tertiaire francilien, un léger frémissement de l’activité est perceptible depuis le mois de février. Pour favoriser la productivité, la créativité et le sentiment de cohésion, les bureaux restent un point d’ancrage fondamental dans la vie des entreprises. L’attentisme des utilisateurs très prégnant en 2020 semble commencer à progressivement se dissoudre» analyse ainsi Grégoire de la Ferté, Executive Director Bureaux Ile-de-France de CBRE.

Deux signes positifs à noter sur le marché de la location de bureaux en Île-de-France : le retour des grands utilisateurs au T1 2021 avec 13 baux signés sur des surfaces supérieures à 5.000 m2 (comparé à 23 signatures de ce type sur l’ensemble de l’année 2020), et une grande fluidité sur le marché des petites et moyennes surfaces de moins de 5.000 m2 avec un volume qui s’approche de celui du T1 2020. « D’une manière générale, les entreprises sont de plus en plus nombreuses à s’engager dans des projets immobiliers, mais pour des surfaces plus restreintes. Une tendance qui s’inscrit en ligne avec l’hybridation des modes de travail et la recherche d’une stratégie immobilière plus flexible » selon Grégoire de la Ferté.

Du côté des investisseurs, le tableau est également rassurant puisque Immostat relève au T1 2021 un volume engagé de 5 milliards €, soit un niveau proche de la moyenne des 5 dernières années sur l’immobilier tertiaire français toutes typologies confondues (bureaux, commerces, industriel et logistique). La baisse est ainsi de 39% par rapport à T1 2020 (période pré-Covid) mais à relativiser puisque ce dernier était tout simplement le meilleur 1er trimestre depuis 2007. Le dynamisme du marché a été porté au T1 2021 par une dizaine de transactions d’un montant unitaire supérieur à 125 millions €, pour un total de 2,2 milliards €. Signe de l’intérêt constant des investisseurs pour l’immobilier tertiaire dans un univers de taux nuls voire négatifs, les taux de rendement sur l’immobilier « prime » dans le Quartier Central des Affaires (QCA) restent stables entre 2,5% et 3%.
 

« Malgré la crise sanitaire, un marché locatif en retrait et des stratégies de diversifications, les bureaux ont été la classe d’actif qui a tiré les volumes » selon Nicolas Verdillon, Executive Director Investment Properties chez CBRE. Mais la logistique continue également de focaliser l’attention des investisseurs, en particulier le segment de la logistique du dernier kilomètre tiré par l’essor du e-commerce. Quant au secteur des commerces, bien que globalement moins attractif, il garde néanmoins certains atouts : « les investisseurs privilégient encore plus les actifs bien placés, sécurisés par des baux fermes et loués à des distributeurs de biens dits essentiels et à des loyers raisonnables. Depuis novembre dernier, l’ensemble des mesures de restriction pour palier la situation sanitaire vont évidemment retarder la reprise d’une meilleure fluidité du marché de l’investissement. Même s’il commence à se détendre un peu dans son offre, le marché reste extrêmement étroit. Les produits dits en localisation prime resteront une cible privilégiée des investisseurs. Les actifs mal situés dit "à risque" seront encore plus impactés en raison des craintes sur la pérennité des revenus locatifs et des financements aux conditions très resserrées », résume Nicolas Verdillon.