Le marché de l’immobilier logistique a été très dynamique au T1 2021 selon Arthur Loyd

Cet excellent résultat sur le front locatif doit toutefois être relativisé selon Didier Terrier, le directeur général d’Arthur Loyd Logistique : « [la demande placée au T1 2021] reste en effet inférieure de 16 % à la moyenne des volumes placés entre 2015 et 2019, tandis que le début d’année 2020 avait quant à lui connu un net ralentissement de la demande placée, pénalisé notamment par la crise sanitaire, et le confinement de mars 2020. » Sur les prises à bail du T1 2021, un volume non négligeable a été réalisé en Île-de-France (200.000 m2 environ) et 56% de la demande placée concerne la dorsale Nord-Sud (axe Lille-Paris-Lyon-Marseille). Les transactions sur des surfaces intermédiaires (20.000 à 40.000 m2 de surface unitaire) totalisent environ 40% de la demande placée au 1er trimestre, avec en outre 3 opérations de plus de 40.000 m2 (notamment Alloga dans le Loiret et Lidl en Côtes d’Armor). Autre élément intéressant à relever, « les utilisateurs gardent un fort appétit pour les commercialisations de surfaces neuves, qui représentent 68 % de la demande placée totale au premier trimestre 2021, soit une proportion aussi élevée qu’en début d’exercice 2020 », selon Didier Terrier.

Somme toute la situation que l’on observe pour l’investissement est inverse de ce qui vient d’être décrit pour la demande locative. En effet, le marché est en retrait de 50% à 0,7 milliard € investis au T1 2021, ce qui peut s’expliquer par le fait que le premier trimestre 2020 avait été artificiellement gonflé par deux transactions géantes juste avant l’arrivée de l’épidémie en France. Le marché de l’investissement en immobilier logistique au T1 2021 reste néanmoins un bon crû selon Nicolas Chomette, directeur investissement d’Arthur Loyd Logistique : « À rebours du marché des utilisateurs, le début d’année 2020 avait été exceptionnellement bon pour l’investissement en immobilier logistique, marqué par la réitération de deux portefeuilles de plus de 300 millions €. »

« Tout comme au début de l’année 2020, les investisseurs internationaux animent presque exclusivement le marché, selon les analystes de Arthur Loyd. Les institutionnels allemands demeurent, de par les positionnements de Deka et DWS, très présents, à l’origine des deux plus importantes opérations de ce début d’année. Les acteurs anglo-saxons ont quant à eux engagé plus de 300 millions € dans l’immobilier logistique français. Parmi eux, Crossbay s’est positionné sur un portefeuille de neuf actifs de petite logistique, illustrant l’intérêt soutenu des investisseurs pour les bâtiments de messagerie et du dernier kilomètre. Notons enfin la finalisation de plusieurs opérations de sale & leaseback, que ce soit à l’initiative de prestataires, à l’instar de Log’s, ou d’un chargeur tel que Samada. »

« La compression du taux prime en immobilier logistique se poursuit au premier trimestre 2021, rendue inexorable du fait de l’afflux continu de liquidités sur ce compartiment du marché de l’investissement. De 7 % en 2013, il est depuis lors passé sous la barre de 4 %, une transaction ayant notamment été actée ce trimestre à un niveau de 3,8 %, dans l’un des pôles majeurs de la Dorsale », résume Nicolas Chomette.