Un premier trimestre 2021 en demi-teinte pour l’immobilier logistique selon CBRE

Dans le détail, CBRE observe une part des volumes placés de 40% pour la dorsale nord-sud (Lille-Paris-Lyon-Marseille), ce qui représente 255.055 m2. C’est un chiffre en baisse par rapport au T1 2020 (60% du volume global avec 429.800 m2 placés) et au T1 2019 (56% du volume global avec 641.400 m2 placés). Le marché a été animé au 1er trimestre 2021 par deux transactions « XXL » de plus de 50.000 m2 en dehors de la dorsale, ce qui peut partiellement expliquer la part relativement faible de ce secteur géographique clé pour la logistique par rapport à la moyenne historique: deux « clés-en-mains » locatifs, le premier à Heudebouville (Eure) -à proximité de l’autoroute A13- pour une surface de 69.000 m2 loué à Maisons du Monde, et le second de 50 000 m² pris à bail par le spécialiste de la logistique pharmaceutique Alloga France à Meung-sur-Loire (Loiret), à proximité de l’autoroute A10. L’activité locative observée sur la dorsale nord-sud aura quant à elle été assez hétérogène au T1 2021 avec certaines régions en recul significatif : Hauts-de-France (91.400 m², - 34 %), Auvergne Rhône-Alpes (15.000 m², - 74 %) et Provence-Alpes-Côte d’Azur (32.400 m², - 75 %), mais l’Île-de-France rebondit fortement par rapport à un T1 2020 extrêmement sinistré (116.400 m2, +76%) pour représenter 45% de l’activité de la dorsale au 1er trimestre 2021. En termes de granularité des opérations, on doit relever la bonne dynamique du marché sur le segment des petites et moyennes surfaces (entre 5.000 et 20.000 m2), ce qui se traduit par un nombre de transactions en hausse: 12 opérations au T1 2021 contre 7 seulement au T1 2020. Ce chiffre reste toutefois en retrait par rapport à la moyenne décennale de 15 opérations.

Le neuf représente 66% des surfaces placées au T1 2021 (contre 72% au T1 2020), ce qui traduit sans surprise l’appétit des locataires pour des produits aux dernières normes et assez souvent livrés « sur mesure » selon les critères qu’ils ont prédéfinis avec le propriétaire. Selon CBRE, « cette appétence s’explique par une recherche accrue d’efficience de la part des utilisateurs. Les bâtiments intègrent de plus en plus, dès leur conception, les notions de durabilité, voire de réversibilité, avec des niveaux d’exigence en matière de performances énergétiques de plus en plus élevés. Les aspects digitaux sont également de mieux en mieux embarqués et constituent des critères clés de priorité opérationnelle. »

Point rassurant, le marché de l’immobilier logistique reste globalement sous-offreur avec un taux de vacance locative de 5,8% au T1 2021 (offre immédiate de 2.847.500 m2), en très légère hausse sur 1 an. En conséquence, les loyers résistent bien, voire augmentent dans les zones les plus demandées. Les investisseurs ont bien intégré la robustesse de ce segment de l’immobilier tertiaire puisqu’ils y ont engagé au 1er trimestre 2021 867 millions € de capitaux, soit 19% de l’investissement global sur la période, un record historique. Les taux de rendement « prime » -à 3,50% au T1 2021 d’après CBRE- se sont donc légèrement comprimés par rapport au T1 2020. Sur longue période, la baisse des rendements alimentée par la hausse des prix est spectaculaire puisque le taux « prime » a été divisé par 2 sur l’immobilier logistique au cours des 10 dernières années !