SCPI Epargne Pierre (Atland Voisin) : une décote importante par rapport à la valeur de reconstitution

Cet article a été écrit par Jean-Francois Valicon Publiée le : 29 septembre 2021

La SCPI Epargne Pierre est le vaisseau amiral de Atland Voisin : une capitalisation de 1,5 milliard €, avec une collecte nette de 359 millions € en 2020 en pleine pandémie de Covid-19, un patrimoine majoritairement composé d’actifs de bureaux régionaux avec un taux d’occupation financier supérieur à 95% au 30 juin 2021… les associés de la SCPI Epargne Pierre ont été particulièrement bien soignés ces dernières années avec un TDVM (taux de distribution sur valeur de marché) compris entre 5,36% et 6,16% depuis 2014, soit en moyenne plus de 100 points de base au-dessus de la moyenne du marché.

Une décote significative par rapport à la valeur des actifs et un prix de part qui n’a pas bougé depuis 2015…

La dernière valeur de reconstitution de la SCPI Epargne Pierre publiée par la société de gestion au 31/12/2020 ressort à 220,38€ par part, en hausse de 0,6% par rapport à fin 2019. Cette progression de la valeur des actifs sur une année marquée par le fort impact économique de la pandémie de Covid-19 illustre la résilience du patrimoine de cette SCPI. La société de gestion Atland Voisin précise dans un de ses derniers bulletins d’information à destination des associés d’Epargne Pierre que le patrimoine de ce fonds est mutualisé sur plus de 220 actifs, dont 85% des locataires sont des grandes entreprises privées ou publiques qui ont signé des baux d’une durée moyenne résiduelle ferme proche de 5 ans.

Du côté du prix de la part, il n’y a pas eu de variation depuis plus de 5 ans. A 205€ par part, la décote de la SCPI Epargne Pierre atteint désormais 7%, non loin de la limite réglementaire de 10%. Rares sont les SCPI collectant de façon aussi dynamique en mesure de garder une telle décote sur longue période, car cela peut potentiellement générer des effets dilutifs sur la distribution.

Une revalorisation du prix de part ne serait pas absurde

Compte tenu de ces éléments, il n’est pas aberrant d’envisager une possible revalorisation du prix de part de la SCPI Epargne Pierre dans les trimestres à venir. Avec un objectif 2021 (non garanti) de distribution se situant entre 5,15% et 5,35% pour Epargne Pierre, soit largement au-dessus de la moyenne des SCPI en 2020 (4,18% d’après l’ASPIM), la société de gestion a en effet de la marge pour absorber une éventuelle hausse du prix de part. Cela permettrait en outre à Voisin d’afficher pour 2021 une performance globale très flatteuse sur son produit phare : en faisant par exemple l’hypothèse d’une revalorisation de 2% du prix de la part avant la fin de l’année -ce qui serait loin d’annuler l’intégralité de la décote actuellement observée-, on obtiendrait une performance globale supérieure à 7% en 2021 !

Cela laisse rêveur lorsque l’on sait que les fonds euros d’assurance vie auront du mal à dépasser 1% de rendement cette année…