L’immobilier résidentiel constitue une alternative intéressante aux marchés obligataires pour les investisseurs institutionnels

Les institutionnels n’ont guère le choix lorsqu’ils étudient les différentes solutions alternatives aux marchés obligataires. Les marchés actions sont certes attractifs en termes de rendements à long terme, mais leur volatilité est très importante et ne permet pas aux institutionnels d’allouer une part significative de leurs portefeuilles à cette classe d’actifs. Quant aux marchés obligataires de mauvaise qualité, leurs rendements sont certes encore largement positifs, mais le risque de crédit est trop élevé pour les institutionnels.

Il reste donc la classe d’actifs immobilière, qui apporte à la fois un rendement élevé et une relative stabilité des valorisations. Mais tous les secteurs de l’immobilier ne sont pas logés à la même enseigne. La pandémie de Covid-19 a en réalité rebattu les cartes sur ces marchés, les vérités d’hier n’étant pas nécessairement celles de demain. Sur les actifs de commerce et d’hôtellerie, le choc de la crise sanitaire a été majeur, certaines activités se retrouvant à l’arrêt du jour au lendemain, et cela pour de nombreux mois. L’impact sur la perception des loyers a été substantiel, malgré les plans d’aide mis en place par l’Etat. Sur les bureaux, la crise a été moins violente avec un niveau de recouvrement des loyers qui est resté très bon pendant la période, mais des questions structurelles se posent sur l’organisation du travail et son évolution dans les années à venir. Le développement du télétravail, en particulier dans les grandes entreprises qui mobilisaient des surfaces de bureaux importantes, pourrait donner lieu à un certain niveau de vacance locative structurel, en particulier dans les quartiers d’affaires périphériques.

Le secteur immobilier qui aura finalement le mieux tiré son épingle du jeu au cours de cette pandémie est le résidentiel, devenu une véritable valeur refuge. Les loyers ont été perçus quasiment à 100% par les propriétaires, les dispositifs de chômage partiel étant venus soutenir le pouvoir d’achat et la pérennité des emplois des locataires. Les valorisations ont même progressé, en particulier dans les villes secondaires et les zones rurales, de nombreux habitants fuyant les grandes métropoles et leur cortège de mesures de restriction sanitaires.

L’immobilier résidentiel semble donc aujourd’hui représenter une alternative crédible aux marchés obligataires pour les institutionnels, qui investissent d’ailleurs sur ce marché des montants qui n’avaient jamais été observés auparavant (4,4 milliards € investis au S1 2021 sur l’immobilier résidentiel français d’après ImmoStat, en hausse de 23% sur 1 an).