Crowdfunding immobilier : la collecte bat un nouveau record et s’approche du milliard € en 2021

La déclinaison du financement participatif à l’immobilier consiste à proposer à des épargnants individuels d’investir sur des projets de rénovation ou de promotion immobilière résidentielle ou tertiaire via des plateformes collectives réglementées. Dans le cadre du crowdfunding, l’investisseur n’est pas propriétaire d’un bien immobilier -contrairement à un investissement locatif- mais détenteur de titres de créance ou de parts sociales d’une société (SAS, SA, SARL, etc…), il s’agit donc d’un investissement financier. Le crowdfunding permet en général d’accélérer le développement de projets qui ne trouveraient pas facilement de financement auprès des banques traditionnelles en raison de leur faible taille ou de leurs spécificités.

Trois types de risques coexistent pour l’investisseur dans une opération de crowdfunding immobilier: le risque de défaut du promoteur, le risque de retard de la construction, et le risque de commercialisation du programme. Des garanties propres à chaque opération sont apportées dans la structure, avec la définition d’un seuil de déclenchement en cas de problème majeur de solvabilité, comme par exemple une caution de la holding, des actifs réels dans une foncière en garantie, ou bien également une caution personnelle du dirigeant. A la fin de l’opération, si tout se passe bien, l’épargnant récupère son investissement, augmenté des intérêts d’emprunt payés par le promoteur immobilier.

La rentabilité des opérations de crowdfunding immobilier est en général bien supérieure à celle d’un investissement locatif traditionnel : par exemple 9,31% de rendement moyen en 2020, et 9,23% en 2021. Le taux de défaut est historiquement faible : depuis 2012, un seul programme a fait défaut avec le placement en redressement judiciaire du groupe Terlat en 2017. Sur les projets en cours, seuls 165 seraient en retard de remboursement sur un total de 1358 projets remboursés, selon l’agrégateur de projets HelloCrowdfunding.

Deux ans après le début de la pandémie de Covid-19, le recul est maintenant suffisant pour estimer que le marché du crowdfunding immobilier semble avoir plutôt bien résisté aux turbulences économiques et financières: les projets financés ont une durée moyenne qui reste inférieure à 2 ans (21 mois exactement) et extériorisent un taux de rendement annuel ex-post de 9,23 % (contre 9,31 % en 2020 et 9,20 % en 2019).

Le taux de défaut moyen cumulé -défini en fonction du nombre de projets ayant subi une perte en capital et/ou une perte des intérêts depuis 2012, rapporté à l’ensemble des projets financés sur la période- est estimé à 0,09 % en 2021, contre 0,16 % en 2020.

Signe de la bonne santé du marché et du faible taux de défaut, 2021 aura été une année faste en termes de sorties (i.e. remboursements à l’échéance): 474 opérations ont été clôturées l’année dernière pour 301 millions € de capitaux remboursés aux épargnants, soit +67% par rapport à 2020 en volume et +53% en nombre de sorties.

Il est à noter qu’en raison des restrictions sanitaires, les taux de retards sont en légère augmentation sur 2021, essentiellement pour des raisons techniques et logistiques. Le taux de retards de moins de 6 mois atteint ainsi 4,76 % (contre 4,4 % en 2020), et celui de plus de 6 mois grimpe à 6,61 % (contre 5,7 % en 2020), dont 3,9 % avec un retard de 6 à 12 mois. Sans inquiéter outre mesure, les retards qui s’accumulent actuellement sur les chantiers de construction en raison de la situation liée au variant Omicron (quarantaines, gestion des cas contacts, clusters professionnels…) pourraient avoir des impacts supplémentaires sur les délais de remboursement des projets, qu’il sera plus facile d’estimer à la fin de l’année 2022 ou courant 2023.