Les SCI en assurance vie : bilan 2021 et perspectives 2022

Les sociétés civiles supports d’unités de compte immobilières d’assurance vie ont enregistré une collecte de 3,1 milliards d'euros l’année dernière selon l’ASPIM, soit une hausse de 10% par rapport à 2020. Cette collecte se répartit sur 31 véhicules. En 2021, les SCI ont représenté 29 % de l’ensemble de la collecte des fonds immobiliers grand public.

Dans le détail, le 1er semestre a été légèrement plus dynamique que le second avec un peu plus de 1,7 milliard d'euros collectés de janvier à juin 2021. Sur le second semestre, la collecte s’établit à 1,338 milliard d'euros (dont 633 millions d'euros au T3 2021 et 705 millions d'euros au T4) selon le dernier communiqué de presse de l’ASPIM publié mi-janvier 2022.

L’actif net des SCI atteint 18,6 milliards d'euros au 31/12/2021 (+24 % sur un an).

Les acteurs de la gestion collective immobilière s’intéressent de plus en plus au véhicule « SCI » qui commence à supplanter les traditionnels OPCI grand public dans les contrats d’assurance vie. Au-delà de la collecte sur les supports existants, ce sont ainsi de nouvelles SCI qui ont été créées depuis la seconde moitié de l’année 2020, la plupart du temps par des sociétés de gestion expérimentées : la SCI Novaxia R de Novaxia Investissement, spécialisée dans le recyclage urbain, la SCI PM Immo Trend de La Française REM qui joue les grandes thématiques les plus porteuses en termes sociétaux, la SCI Perial Euro Carbone qui ambitionne de réduire l’empreinte carbone de ses actifs immobiliers, Silver Avenir (Federal Finance Gestion) qui se préoccupe de l’hébergement des personnes les plus âgées…

Il est intéressant d’observer que les  nouvelles SCI lancées sur le marché en cours d’année 2021 ont plutôt surperformé leurs consoeurs, avec un rendement annualisé autour de 4%. A l’exception bien sûr de la SCI Atream Euro Hospitality qui se consacre à la thématique hôtelière, particulièrement affectée par l’effondrement du tourisme mondial depuis 2 ans.

Le thème majeur pour 2022, et probablement 2023, sera la labellisation ISR pour les SCI, car celles-ci ont un certain retard par rapport aux SCPI à cet égard : seules 2 SCI sur une trentaine de supports ont déjà été labellisées (Perial Euro Carbone et Novaxia R).

Une des raisons qui peuvent expliquer ce décalage entre les deux typologies de véhicules -SCI et SCPI- concernant le label ISR est probablement la nature hybride de la SCI, qui peut investir dans de l’immobilier en direct comme les SCPI, mais également dans d’autres véhicules immobiliers non cotés (SCPI, OPPCI, OPCI grand public, autres FIA immobiliers), voire dans des actions de foncières cotées ou de l’usufruit de parts de SCPI. La SCI a donc pour une large part de son portefeuille d’investissement une structuration proche de celle d’un fonds de fonds. On conçoit ainsi que la labellisation ISR d’une SCI dépend en transparence de la labellisation des FIA immobiliers et des foncières cotées qui composent son allocation. Ce n’est probablement qu’une question de temps, car la tendance sur les fonds immobiliers sous-jacents est à une croissance très rapide du nombre de véhicules labellisés.

Une autre tendance pour 2022 sera bien sûr la confirmation du dynamisme de la collecte sur les SCI supports d’UC d’assurance vie. Le succès des SCI repose sur une combinaison unique dans l’univers immobilier de liquidité, de risque modéré, de chargement faible et de performance élevée. Ces facteurs sont -pour une large part- structurels.

• La liquidité est garantie par l’assureur, elle permet à l’épargnant de récupérer son épargne plus facilement que sur la plupart des fonds immobiliers non cotés, et bien sûr plus rapidement que sur un bien immobilier détenu en direct
• Le niveau de risque est en général faible. Sur l’échelle des risques de l’AMF allant de 1 à 7 dans le sens de la croissance du niveau de risque, les SCI obtiennent un score de 2 ou 3 sur 7, parfois 4 sur 7. 35% des SCI ont un risque de 2/7 (dont Capimmo et PM Immotrend), 65% des SCI ont un score de 3/7 ou 4/7
• Le niveau de chargement est beaucoup plus faible que sur les SCPI, il représente en moyenne de l’ordre d’une année de performance, contre 2 années pour les SCPI
• La performance des SCI est en général moins volatile que celle des OPCI grand public, de par une quote-part des investissements financiers plus faible. Ainsi, en 2020, les SCI ont su tirer leur épingle du jeu malgré la pandémie avec une performance moyenne de 2,89% contre -1,54% pour les OPCI grand public selon l’ASPIM.