Les Clubs Deals Immobiliers : comment fonctionnent-ils ?

Le Club Deal immobilier est une solution intermédiaire entre l’investissement immobilier en direct et la souscription de parts d’OPCI ou de SCPI. Le principe général est de rassembler un petit nombre d’investisseurs potentiels afin de finaliser un investissement immobilier. Contrairement aux SCI familiales, les investisseurs s'unissent par intérêt économique et avec la volonté partagée d’investir dans certains types de biens immobiliers selon une stratégie précise sur laquelle ils se sont préalablement accordés.

A la différence des supports immobiliers collectifs grand public cotés ou non cotés (SCPI, OCPI, SIIC…), les clubs deals immobiliers concernent un nombre réduit d’investisseurs qui auront vraiment la main sur la politique d’investissement du véhicule. Les actifs acquis sont « short listés » et validés par un comité d’investissement duquel ils sont parties prenantes. Ces investisseurs ont donc une information très précise sur la rentabilité et le risque de chaque actif en portefeuille. Il s’agit ainsi d’un investissement immobilier sur mesure qui permet au petit groupe d’investisseurs qui s’est rassemblé à cet effet (en général une dizaine) de s’accorder sur les principaux points clés de leur stratégie :

• Durée de l’investissement
• Typologie de bien (immeuble de bureaux, actif résidentiel, commerces, logistique…)
• Niveau de performance espérée (rendement et plus-value)
• Niveau de risque de l’investissement
• Stratégie d’investissement (portage pour revente avec plus-value, stratégie de rendement pur, rénovation, transformation…)
• Aspects fiscaux

La nature juridique de l’investissement dans un Club Deal Immobilier est en général l’achat d’actions d’une société foncière dédiée (en général une Société Civile Immobilière ou SCI, parfois une SAS ou une SARL) : les investisseurs sont associés ou actionnaires du véhicule constitué, ils ont donc un droit de vote en assemblée générale leur permettant de valider la gestion, les comptes et d’éventuels changements de stratégie. Ils perçoivent également les revenus potentiels générés par la structure à hauteur de leur quote-part de détention.

L’avantage de l’immobilier par rapport aux actifs financiers, c’est la possibilité d'investir à crédit. Cela permet de créer un effet de levier qui booste la rentabilité du placement rapportée à l’apport initial, et qui réduit en outre la fiscalité applicable aux loyers perçus puisque les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers.

La question qui se pose alors est : le Club Deal Immobilier permet-il un investissement à crédit ? Il sera tout d’abord nécessaire d’évacuer du débat l’option d’endetter la structure elle-même, car même si cette disposition est techniquement applicable, elle est en pratique impossible ou fortement déconseillée car la structure juridique de la SCI rend chaque associé responsable sans limite de l’ensemble des dettes de la société. Les investisseurs dans un club deal ne se connaissent pas en général (contrairement aux associés d’une SCI familiale) et il serait peu recommandable de se porter garant de la dette contractée par de parfaits inconnus. La nature juridique d’une SAS ou d’une SARL fait disparaître ce risque pour les associés, mais c’est dans ce cas le banquier qui sera réticent à accorder un prêt à la structure par défaut de garanties solides apportées par les associés.

Comme pour un investissement immobilier en direct ou dans des parts de SCPI, l’effet de levier peut en réalité être obtenu par chaque associé au titre du financement de son investissement, en dehors de la structure juridique du club deal. Il s’agit alors d’un prêt immobilier classique (amortissable ou à remboursement in fine) accordé par une banque à l’investisseur en tant que personne physique ou morale, avec le cas échéant une garantie hypothécaire sur les parts de la société foncière. Dans certains cas, le prêt peut prendre la forme d’un crédit à la consommation (jusqu’à 70.000 euros).

Concernant la fiscalité, le régime dépendra en pratique de la situation personnelle de chaque associé, personne morale ou physique. Il est dans certains cas possible de loger les actions d’un club deal dans un PEA ou un PEA PME, ce qui peut être particulièrement avantageux pour des contribuables individuels fortement imposés. Il est pour cela nécessaire que le Club Deal soit constitué sous forme de SARL ou de SAS, les parts d’une SCI étant incompatibles avec une telle enveloppe fiscale.