Le marché européen des bureaux se normalise en 2021 selon BNP Paribas Real Estate

En 2021, BNP Paribas Real Estate observe une hausse de 27% de la demande locative placée pour l’immobilier de bureaux en Europe par rapport à 2020, à 8,5 millions de m² (mesure faite sur les 18 principaux marchés européens). Le redémarrage du marché a été progressif à partir du 2ème trimestre 2021 avec une normalisation sur le second semestre.

« Même si les niveaux pré-covid n'ont pas été atteints sur l'ensemble de l'année 2021 (-8%), la demande placée a atteint 2,95 millions de m² au cours du quatrième trimestre, ce qui est en ligne avec les volumes habituels pré-covid pour cette période. Le marché des bureaux se redresse progressivement, porté par les entreprises qui souhaitent se déplacer pour adapter leurs espaces aux nouveaux modes de travail. C'est pourquoi les valeurs devraient rester bien orientées dans les principaux quartiers d’affaires d’Europe » analyse Richard Malle, directeur adjoint de Business Services, en charge de la Recherche, de l'Innovation et de la Data chez BNP Paribas Real Estate.

Les marchés affichant les hausses les plus fortes sont Barcelone (+85%), « Central London » et Bruxelles (+46%), « Central Paris » (+36%), Milan (+34%) ainsi que la moyenne des 6 premières villes allemandes (Berlin, Cologne, Düsseldorf, Francfort, Hambourg, Munich : +27% en moyenne). Certaines métropoles comme Amsterdam, Luxembourg, Varsovie et Dublin restent néanmoins encore orientées à la baisse l’année dernière.

Pour 2022, BNP Paribas Real Estate s’attend à une nouvelle progression de la demande placée sur la plupart des marchés de bureaux européens: 3,5 millions de m² placés en prévisionnel sur les six principaux marchés allemands (soit +12% par rapport à 2021), 2,1 millions de m² en Île-de-France (+13%), 0,94 million de m² dans « Central London » (+18%) et 3 millions de m² au global sur Amsterdam, Barcelone, Bruxelles, Dublin, Luxembourg, Madrid, Milan, Rome, Varsovie et Prague. Soit un total anticipé de plus de 9,5 millions de m2 placés, ce qui représenterait 1 million de m2 de plus qu’en 2021.

Phénomène frappant, les loyers des bureaux « prime » n’ont pratiquement pas souffert de la crise sanitaire, malgré la chute de la demande locative. On retrouve à fin 2021 des niveaux qui sont parfois même plus élevés qu’avant l’épidémie. Ceci peut s’expliquer par une pénurie d’offres sur les actifs les plus qualitatifs et les mieux placés.

Sur l’année 2021, les hausses de loyers les plus significatives concernent Luxembourg (+10%) et Berlin (+8%). Dans la catégorie des progressions « modérées » de valeurs locatives, on retrouve  « Central London » et Varsovie (+4%), « Central Paris » (+3%), Amsterdam, Milan et Bruxelles (+2%).

BNP Paribas Real Estate observe une hausse de 15% des volumes investis sur l’immobilier d’entreprise européen en 2021 par rapport à 2020, à 272,7 milliards € (toutes classes d’actifs confondues). Le marché retrouve ainsi un niveau homogène avec celui qui prévalait avant la crise sanitaire.

Dans la plupart des métropoles européennes, on observe en 2021 des compressions de rendements locatifs sur le segment « prime », sauf à Paris, Amsterdam et Dublin où ils restent stables, et à Varsovie où le taux de rendement locatif augmente.

« La plupart des pays, tels que le Royaume-Uni, l'Allemagne, l'Espagne et les pays nordiques ont bénéficié de cette augmentation des volumes investis, tandis que d'autres pays comme la France, la Belgique ou les Pays-Bas sont encore en dessous des niveaux d'investissement de 2020. Les bureaux restent la classe d'actifs la plus populaire auprès des investisseurs, notamment en France et en Allemagne. Avec 106 milliards d’euros investis en 2021, soit une hausse de 10% par rapport à 2020, les investissements sur le marché des bureaux sont sur la voie de la reprise après la pandémie » résume Larry Young, Head of International Investment Group chez BNP Paribas Real Estate.