Des perspectives intéressantes pour l’immobilier d’enseignement selon Knight Frank

Les étudiants ont clairement exprimé pendant les différents confinements mis en œuvre depuis mars 2020 leur besoin de contact social et de retour à un enseignement en « présentiel » dans les universités et les écoles de l’enseignement supérieur. Il est donc à peu près certain que ces établissements ne basculeront pas en 100% distanciel de façon structurelle.

« Si la crise sanitaire a accéléré la révolution numérique, le tout distanciel n’est pas pour autant d’actualité », estime ainsi David Bourla, directeur des études chez Knight Frank France. « Les publics de l’enseignement supérieur ont en effet besoin d’interagir et cela dans des lieux adaptés aux nouveaux modes d’apprentissage et aux nouvelles attentes des étudiants. Comme pour l’immobilier des bureaux, les services, la qualité des espaces et la localisation sont donc devenus des critères fondamentaux.»

Il est donc très probable que la plupart des structures de l’enseignement supérieur rechercheront à l’avenir une forme d’optimisation de leur usage immobilier en ciblant des lieux plus attractifs pour les étudiants. Les grandes métropoles sont bien positionnées pour capter une bonne part de ce marché immobilier, ainsi bien sûr que la capitale et la proche banlieue, sur des actifs bien formatés pour ce type d’occupation.

Les établissements d’enseignement supérieur doivent respecter des contraintes techniques liées à la typologie d’occupation qui va être la leur : accueil du public (ERP : Etablissements Recevant du Public), équipements d’intérêt collectif et services publics.

« À Paris, où l’offre de bureaux est généralement limitée, le marché est encore plus contraint pour ces types de locaux. De plus, les groupes recherchent des gabarits parfois importants, plus rares dans la capitale, afin de s’étendre ou d’opérer des regroupements d’écoles. Dans les secteurs les plus recherchés, où l’offre de locaux existants adaptés est particulièrement rare, la transformation de locaux tertiaires ou commerciaux laisse donc entrevoir de nouvelles opportunités », pense David Bourla. On observe d’ailleurs que les opérations de mise aux normes et de changement de destination ont fortement augmenté depuis quelques années.

Les contraintes spécifiques à cette typologie d’immobilier n’ont pas refroidi les candidats à l’investissement, bien au contraire : depuis une dizaine d’années, les volumes engagés sur ce segment immobilier sont en nette progression, avec un record de 250 millions € en 2019. 2020 a bien sûr été en retrait en raison de la crise sanitaire, mais Knight Frank estime que le rebond de l’investissement va être important et qu’il est déjà visible sur 2021. « L’immobilier d’enseignement permet aux investisseurs institutionnels de diversifier leur patrimoine, tout en répondant aux problématiques ISR », estime ainsi le directeur des études chez Knight Frank France. « Peu dépendantes des cycles économiques et surfant sur la hausse du nombre d’étudiants, les écoles jouissent de plus en plus de leur statut de valeur refuge (baux longs, locataires solides, etc.). Contrastant avec l’incertitude entourant le devenir d’autres types d’actifs, l’engouement des investisseurs pour les écoles s’est accru depuis le début de la crise sanitaire et devrait se traduire par de nouvelles opérations significatives dans les prochains mois », ajoute David Bourla.