Un quart de l’encours global des FIA immobiliers est labellisé ISR au 31 décembre 2021 selon l’Aspim

L’encours des FIA immobiliers (i.e. fonds d’investissement alternatifs immobiliers) labellisés ISR a été multiplié par 4 en l’espace d’un an, passant de 11 milliards € fin décembre 2020 à 45 milliards € au 31/12/2021. En termes de nombre de véhicules, le ratio est encore plus élevé puisque l’on passe de 12 fonds labellisés à 54. A fin 2020, seulement 8 sociétés de gestion avaient réussi à faire labelliser un ou plusieurs fonds immobilier. En 2021, ce sont 26 sociétés de gestion qui ont obtenu un label sur au moins un de leurs véhicules immobiliers, dont 5 seulement avaient déjà obtenu le label en 2020, donc 21 nouveaux acteurs sont entrés dans le club des gérants ISR en 2021.

Si l’on regarde la typologie des fonds immobiliers ayant reçu le label ISR, on trouve 20 SCPI, qui représentent 51% des encours labellisés (soit 23 milliards € sur un encours global de 78,6 milliards € pour les SCPI au 31/12/2021), 11 OPCI grand public, représentant 43% des encours labellisés (soit 19,3 milliards € sur un total de 20,7 milliards €), 11 OPPCI représentant 3% des encours labellisés et 12 autres FIA (FPS, SCI, sociétés commerciales, etc.) qui comptent pour 2% des encours labellisés ISR.

En 2021, l’Aspim estime que 3 milliards € ont été alloués par les investisseurs dans des fonds immobiliers labellisés ISR, ce qui représente 28% de la collecte globale des fonds grand public.

Les sociétés de gestion sont amenées à développer des stratégies de labellisation différentes en fonction de leurs objectifs, remarque l’Aspim. La première approche consiste à créer de nouveaux véhicules destinés à être dès le départ labellisés ISR : c’est ainsi le cas pour 38% des fonds labellisés ISR, dont le lancement date de 2020 ou 2021. Mais ces produits en cours d’amorçage ont bien sûr des encours bien inférieurs aux véhicules établis depuis plusieurs années, voire décennies : ils ne représentent ainsi que 4% de la capitalisation totale labellisée ISR. Les 25 fonds labellisés datant d’avant 2020 (62% des véhicules labellisés) correspondent donc à 96% des encours, dont 85% provient des 9 véhicules les plus importants. Pour ces produits plus anciens qui acquièrent leur label en cours de vie, il s’agit de mettre toutes les chances de leur côté pour continuer à collecter auprès d’épargnants de plus en plus sensibles aux problématiques ISR.

Concernant les stratégies immobilières ESG appliquées dans le cadre de la gestion des fonds labellisés ISR, on distingue deux approches principales : « best in class » et « best in progress ». La première consiste à sélectionner dès le départ des actifs immobiliers vertueux, la seconde à améliorer au cours du temps des actifs qui sont en l’état peu performants sur le plan ESG. L’Aspim observe que seulement 7 fonds labellisés sur 54 ont une approche purement « best in class », les 47 autres véhicules adoptant soit une approche mixte, soit une stratégie purement « best in progress ».