Fonds immobiliers grand public : une collecte en hausse de 43% au 1er trimestre 2022 selon l’ASPIM

En 2021, la performance globale des fonds immobiliers grand public se redresse sensiblement sous l’effet des revalorisations d’expertises et de prix de parts. Pour les SCI, l’ASPIM ne fournit pas de base de comparaison avec 2020 mais ce support d’investissement tire correctement son épingle du jeu en 2021, bien qu’en queue de peloton par rapport aux SCPI et OPCI grand public, avec 3,86% de performance globale. C’est sur les OPCI grand public que la progression par rapport à 2020 est la plus spectaculaire : ces véhicules enregistrent selon l’ASPIM une performance globale de 4,40% en 2021, alors qu’ils plafonnaient à 1,54% en 2020 sous l’effet du recul des valorisations de parts (-2,87%). On en conclut que cet effet négatif a été intégralement corrigé en 2021.

Concernant enfin les SCPI, elles s’affichent une fois de plus en haut du classement avec 5,85% de performance globale, dont 4,49% de taux de distribution et 1,36% de hausse moyenne des valeurs de réalisation (nouvelles méthodes de mesure de l’ASPIM pour la performance des SCPI, en vigueur depuis le 1er janvier 2022 et appliquées rétroactivement sur l’année 2021). En 2020, la performance globale, mesurée par l’ASPIM sur des bases légèrement différentes -TDVM et variation des prix moyens de parts- s’affichait à 5,30% pour cette typologie de fonds immobilier, dont 4,18% de TDVM et +1,12% de variation des prix moyens de parts. Si l’on s’intéresse aux valeurs de réalisation prises en compte dans le calcul de 2021, l’année 2020 avait été moins faste pour les SCPI puisque cet indicateur était en recul de 1%, ce qui n’était pas reflété par l’évolution des prix de parts.

Concernant le taux de distribution des SCPI de 4,49% en 2021, l’ASPIM communique une ventilation de cette performance distribuée -c’est nouveau- en isolant spécifiquement la distribution sur résultat courant (3,97%), la distribution exceptionnelle essentiellement prise sur les réserves de plus-values de cessions (0,33%) et la fiscalité acquittée pour le compte de l’associé (0,19%). L’ASPIM rappelle par ailleurs que les principaux indicateurs de performance financière des SCPI en 2021 lui ont été communiqués par les sociétés de gestion, et qu’une légère correction du taux de distribution a été opérée depuis son communiqué de février 2022 (4,49% au lieu de 4,45%), tenant compte de « la mise en application effective des nouvelles modalités de calcul par l’ensemble des sociétés de gestion. »

On notera aussi dans ce dernier communiqué de l’ASPIM l’apparition de deux nouveaux indicateurs, qui sont de nature à informer plus précisément l’investisseur potentiel dans ce type de véhicule sur la qualité moyenne du patrimoine détenu et le risque systémique encouru: en premier lieu, le TOF (taux d’occupation financier) moyen du marché avec une ventilation par typologie de vacance locative, et enfin le ratio d’endettement des différentes catégories de SCPI, qui pour sa part représente un indicateur de risque particulièrement pertinent, dont la plupart des investisseurs n’avaient pas connaissance auparavant. On apprend ainsi que le taux d’occupation financier moyen des SCPI était de 93,1 % en 2021, dont 3,3 % de locaux occupés sous franchise de loyers, 0,3% de locaux sous promesse de vente et 0,6 % de locaux en restructuration lourde ou environnementale. Quant au ratio de dettes et autres engagements des SCPI, il s’établit en moyenne à 16,7% de l’actif brut des SCPI, un chiffre nettement inférieur à ceux que l’on peut observer habituellement sur les foncières cotées. Sur les SCPI spécialisées santé et éducation, ce ratio est de 17,2%, sur les SCPI de bureaux 17,2%, sur les SCPI de commerces 12,3%, sur les SCPI hôtels tourisme et loisirs 19,3%, et sur les SCPI diversifiées 16,3%. L’ASPIM précise que sur les SCPI « résidentielles » et « logistique et locaux d’activité », les niveaux d’endettement sont non significatifs.