Investir 100 000 euros ? Découvrez les possibilités (très attractives) de l’investissement immobilier

Fiscalité

Intermédiaire

Dans la conjoncture actuelle, il est particulièrement difficile de savoir comment placer son épargne. En effet, les repères financiers que l’on pouvait avoir depuis plusieurs années ont volé en éclats au cours des derniers mois : hausse violente des taux d’intérêt à long terme et des spreads entre pays, retour d’une inflation galopante que l’on n’avait pas connue depuis une quarantaine d’années, risques géopolitiques nouveaux générant une forte incertitude quant à l’évolution future des marchés boursiers… autant de paramètres inédits qui nécessitent aujourd’hui de mettre en œuvre une réflexion en profondeur avant d’allouer son épargne.

Les bonnes questions à se poser avant d’investir 100.000 euros

QUEL RISQUE ÊTES-VOUS PRÊT À ASSUMER ?
Avant de parler du rendement, il convient de considérer le risque. Dans tout placement financier, le dosage entre la rentabilité attendue et le risque de perte que l’on est prêt à assumer est au cœur de la prise de décision de l’épargnant. Chaque investisseur possède son propre profil de risque qui dépend en pratique de sa situation financière et familiale, de son caractère personnel et de son horizon de placement.

La question à poser en préambule à toute prise de décision est : « sur telle somme investie au départ, combien suis-je prêt à perdre ? » Par exemple, si l’on prend comme cas pratique un investissement de 100.000 €, le fait de calculer la perte maximale que l’on est capable d’encaisser en euros, et non en pourcentage du montant initial, permet d’avoir les idées beaucoup plus claires : suis-je prêt à perdre 10.000€, 20.000€, 50.000€ ? La réponse à cette question est bien sûr liée à l’importance que revêt cette somme dans le patrimoine global de l’épargnant. Elle est en tous cas prioritaire par rapport à celle qui lui succède immédiatement : « quel est mon objectif de rendement ? »

AVEZ-VOUS UNE VISION COURT, MOYEN OU LONG TERME ?
La perspective temporelle est une dimension essentielle de l’investissement. Cette temporalité détermine bien sûr la prise de risque mais également la liquidité du placement. Bloquer une somme d’argent sur un horizon de placement long permet d’accéder à des typologies d’actifs moins liquides, qui procurent de façon générale un rendement supplémentaire (prime d’illiquidité). A contrario, si l’horizon d’investissement est court, seuls des supports très liquides seront éligibles.

En fonction de ses projets personnels, de son âge et de sa santé, l’épargnant devra donc de façon incontournable se pencher sur la question de la durée de placement qu’il envisage pour son épargne. Sur des sommes importantes comme celle de notre exemple précédent -100.000€-, la question est encore plus critique car il sera compliqué de mobiliser ce type de montant en faisant appel à une solution de crédit relais en cas de besoin prématuré de liquidité.

VOTRE OBJECTIF EST-IL LE RENDEMENT OU LA DÉFISCALISATION ?
Ce qui intéresse l’investisseur, une fois réglées les questions du niveau de risque accepté et de l’horizon de placement, est bien sûr la rentabilité nette espérée du placement. Or celle-ci résulte de la combinaison de deux composantes complémentaires : la rentabilité financière brute et le niveau de fiscalité supporté par le placement. Dans certains cas, les produits dits « de défiscalisation » ont une composante de fiscalité négative qui vient améliorer la performance financière brute. Cela peut alors devenir un motif essentiel dans la décision d’investissement. L’épargnant devra donc dans la plupart des cas prioriser ex ante une des deux composantes qui forment la performance nette de fiscalité du placement (performance financière ou niveau de fiscalité), car les typologies de produits proposés sont radicalement différentes et il est rare de pouvoir optimiser simultanément ces deux paramètres.

Comment faire fructifier 100 000 € ?
COMMENT VALORISER 100 000 € SUR LE MOYEN ET LONG TERME ?
Le fait de disposer d’une somme importante -comme par exemple 100.000 €- permet à l’épargnant d’élargir considérablement la palette des placements disponibles et/ou de construire un portefeuille beaucoup plus diversifié. Dans le second cas, le résultat est un niveau de risque plus faible pour un rendement espéré identique, comme nous l’enseigne la théorie du portefeuille de Markowitz.

A l’opposé de la démarche d’une plus grande diversification du portefeuille, on peut également poursuivre l’objectif d’accéder à des placements dont le ticket d’entrée est plus élevé –en général 100.000 €-, comme par exemple les fonds réservés aux investisseurs qualifiés (FCPR, OPCI professionnels…). Plus l’horizon d’investissement sera flexible (et donc potentiellement de long terme), et plus l’éventail des placements disponibles sera important. Une autre possibilité, avec un ticket de 100.000€ et plus, sera de rechercher un bien immobilier en direct, qui représentera un investissement « sur mesure » adapté à chaque épargnant, soit pour en retirer des revenus locatifs, soit pour en garder l’usage.

COMMENT TIRER DES REVENUS COMPLÉMENTAIRES GRÂCE À 100 000 € ?
Pour percevoir des revenus complémentaires relativement stables dans le temps, rien de mieux que l’immobilier de placement. Soit dans un cadre fiscal favorable comme celui de l’assurance-vie (UC immobilières), soit via des fonds immobiliers non cotés (SCPI, OPCI), voire en regardant du côté des foncières cotées. Un placement en direct dans de l’immobilier de rapport pourra également être envisagé à partir de 100.000€.

Où investir 10.000 euros ?

INVESTIR EN SCPI POUR SE LIBÉRER DES SOUCIS DE GESTION
Les placements en SCPI sont accessibles à partir de quelques centaines d’euros. Une mise de fonds de 10.000 € est donc parfaitement adaptée pour investir dans ces véhicules immobiliers non cotés. Un large choix s’offre à l’épargnant, avec plus d’une centaine de SCPI de rendement proposées par une trentaine de sociétés de gestion, majoritairement investies dans l’immobilier tertiaire. Les rendements annuels distribués nets de frais s’étagent de 4% à plus de 6%, avec un rythme de détachement trimestriel.

Un des principaux avantages des SCPI, outre leur rentabilité élevée, est d’exonérer l’épargnant de toute contrainte de gestion : pas de taxe foncière à payer, pas de travaux de copropriété à voter, pas de locataire à sélectionner, pas d’impayés de loyers… Ces tâches administratives propres à tout propriétaire immobilier sont en réalité déléguées aux sociétés de gestion de SCPI qui mettent à disposition de ces véhicules des moyens juridiques et comptables conséquents, optimisant ainsi la rentabilité financière de ces placements.

CHOISIR LE CROWDFUNDING IMMOBILIER POUR ATTEINDRE PLUS DE 9% DE RENDEMENT
Le concept du crowdfunding vient des Etats-Unis, il signifie au sens propre « financement par la foule », cela signifie qu’une désintermédiation totale de la relation entre créancier et débiteur (ou investisseur et entrepreneur) est mise en place. C’est donc une petite révolution dans la mesure où la relation bilatérale entre l’emprunteur et son banquier (ou entre le créateur d’entreprise et son tour de table de « business angels ») laisse place à une forme de mutualisation ou de collectivisation de l’investissement.

La déclinaison du financement participatif au domaine de l’immobilier connaît un grand succès en France depuis une petite dizaine d’années. Plusieurs plateformes se sont ainsi lancées pour financer des projets de rénovation ou de promotion immobilière résidentielle ou tertiaire, donnant naissance au concept de « crowdbuilding ». Attention à ne pas confondre cette nouvelle génération de produits d’épargne avec de l’investissement locatif traditionnel, car il s’agit avant tout d’investir dans un programme immobilier par l’intermédiaire de titres financiers : titres de dette ou de capital. L’investisseur n’est ainsi pas propriétaire d’un bien immobilier comme dans le cas de l’investissement locatif en direct ou via une SCI, mais détenteur de titres de créance ou de parts sociales d’une société (SAS, SA, SARL, etc…). Les plateformes qui proposent du financement participatif - en réalité assimilable à un placement financier-, sont obligatoirement réglementées par l'AMF et ne peuvent pratiquer leur activité sans avoir préalablement obtenu le statut juridique de CIP (conseiller en Investissement participatif), avec une inscription à l'ORIAS (organisme pour le registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance).

La rentabilité des opérations de crowdfunding immobilier est en général bien supérieure à celle d’un investissement locatif traditionnel : par exemple 9,31% de rendement moyen en 2020, et 9,23% en 2021. Le taux de défaut est historiquement faible : depuis 2012, un seul programme a fait défaut avec le placement en redressement judiciaire du groupe Terlat en 2017. Sur les projets en cours, seuls 165 seraient en retard de remboursement sur un total de 1358 projets remboursés, selon l’agrégateur de projets HelloCrowdfunding.

MISER SUR L'ASSURANCE-VIE POUR PROFITER D’UNE FISCALITÉ ATTRACTIVE
L’assurance-vie garde une fiscalité dérogatoire très attractive par rapport aux placements soumis à une imposition de droit commun, avec une exonération d’impôt sur le revenu au-delà d’une durée de détention de 8 ans (jusqu’à 4600€ pour une personne seule ou 9200€ pour un couple soumis à imposition commune). Dans le cadre des unités de compte immobilières, une grande diversité de fonds sont proposés, sous forme de SCPI, d’OPCI ou de SCI. Un réinvestissement programmé des dividendes distribués sur un support fonds euro est en général inclus, ce qui permet d’en améliorer encore la rentabilité.

Quel que soit le montant que l’épargnant souhaite placer, que ce soit quelques milliers d’euros ou plus de 100.000 €, des solutions existent qui lui permettent d’optimiser son couple rendement / risque et d’adapter la liquidité de son investissement à son horizon de placement. Dans de nombreuses configurations, l’immobilier et en particulier les fonds non cotés de type SCPI, OPCI ou SCI, offrent un équilibre intéressant entre rentabilité financière, mutualisation des risques et fiscalité adaptée à chaque profil d’épargnant. Dans un contexte général de forte incertitude, ces solutions de placement permettent de générer des revenus réguliers, avec une relative stabilité des valorisations, même s’il est nécessaire de rappeler que ni le capital ni la rentabilité ne peuvent être garantis.

Découvrez notre guide pour bien investir en SCPI

Par

Jean-Francois Valicon

Publie le 28 juillet 2022

9 mins de lecture

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