Investissement en démembrement : quels sont les avantages ?

Le démembrement de propriété est un mécanisme peu connu lié au droit de propriété. Il est couramment  organisé par les offices notariaux dans le cadre des donations ou des successions intra-familiales. Dans la pratique, il consiste à séparer l’usufruit du bien -i.e. le droit d’usage- de sa nue-propriété -droit de disposer du bien-. Les impacts patrimoniaux et fiscaux du démembrement sont très importants, et par nature temporaires, ce type d’opération pouvant se réaliser sur une durée viagère ou fixée à l’avance par les parties.

Dans le cadre d’un investissement en SCPI, le démembrement de propriété est une pratique courante, avec une finalité pour l’investisseur souvent bien différente de celle des démembrements viagers pilotés par les notaires dans le cadre familial. En effet, dans la plupart des cas, le nu-propriétaire et l’usufruitier d’une SCPI ne se connaissent pas et le démembrement est organisé pour une durée préfixée (de 5 à 15 ans en général) par la société de gestion de la SCPI, et non par le notaire sur une durée viagère.

L’usufruitier est en général une personne morale qui utilisera l’usufruit de SCPI comme un placement de trésorerie assorti d’un taux de rendement interne attractif en espérance (mais sans garantie). Fiscalement, l’usufruitier pourra déduire l’amortissement progressif de l’usufruit des revenus perçus.

Comme pour un bien immobilier en direct, le démembrement de parts de SCPI peut être utilisé dans le cadre familial pour préparer sa succession. Le détenteur de parts pourra ainsi donner la nue-propriété à ses futurs héritiers tout en conservant l’usufruit. A son décès, la pleine propriété des parts reviendra automatiquement aux nus-propriétaires. De façon similaire, le notaire pourra dans le cadre du droit civil organiser la succession en démembrant les parts de SCPI entre l’époux survivant et les enfants.

L’ACHAT DE PARTS DE SCPI EN DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ
La société de gestion organise l’opération de démembrement et se charge de trouver la contrepartie qui achètera l’usufruit. La clé de répartition entre les deux parties est fixée par la société de gestion en fonction du rendement distribué par la SCPI et de sa capacité à revaloriser son prix de part.

COMPARER LES DÉCOTES PROPOSÉES PAR LES SOCIÉTÉS DE GESTION
La clé de répartition entre nu-propriétaire et usufruitier détermine la décote dont bénéficiera le nu-propriétaire au démarrage du démembrement. Cette décote peut être très variable d’un véhicule à l’autre. Sur une durée de 10 ans, certaines SCPI offrent moins de 30% de décote, alors que d’autres montent jusqu’à 35%, voire 37% ! Sur une durée de 15 ans, la décote peut dans certains cas dépasser 40%. A l’inverse, si l’on raccourcit la durée à 5 ans, la décote chute autour de 20%.

ALIGNER LA FIN DE L’OPÉRATION AVEC SON DÉPART À LA RETRAITE
Comme spécifié plus haut, l’idéal pour le nu-propriétaire est de calibrer la fin de l’opération de démembrement en fonction de la date prévisionnelle de son départ à la retraite. Même s’il est parfois délicat de connaître cette échéance avec précision plusieurs années à l’avance. En effet, la chute de revenus qui accompagne en général la cessation de toute activité professionnelle correspond aussi à une moindre fiscalité, rendant plus opportune la perception de revenus complémentaires, via la pleine propriété reconstituée des parts de SCPI achetées en nue-propriété plusieurs années auparavant.

MULTIPLIER LES OPÉRATIONS POUR LES PLUS GROSSES SOMMES
De façon générale, plus l’investissement est important, et plus la diversification doit être priorisée. Au-delà du sous-jacent qui est intrinsèquement très diversifié en terme de risque locatif, la nue-propriété de parts de SCPI peut apporter un degré supplémentaire de mutualisation des risques par le panachage des durées de démembrement et des véhicules sélectionnés. Cela permet aussi de dégager des horizons de liquidité différents dans le cas où l’épargnant souhaiterait revendre les parts de SCPI, une fois la pleine propriété reconstituée à l’échéance du démembrement. En effet, durant la période de démembrement, il est en général difficile de revendre la nue-propriété des parts.

De nombreuses SCPI sont aujourd’hui proposées en démembrement de propriété sur des périodes de 5, 7, 10 ou 15 ans, pour des montants allant de quelques milliers d’euros à plus de 100.000 euros. L’idée générale est que le nu-propriétaire répond à une offre organisée par la société de gestion à partir des débouchés possibles sur le marché de l’usufruit. L’offre est déterminée par le triptyque nombre de parts, échéance et clé de répartition.

Par exemple, 100 parts de la SCPI Atream Hotels sont proposées à 10 ans avec une clé de partage de 67%. Avec un prix de part en pleine propriété de 1000 euros, l’offre de nue-propriété est ainsi de 67.000 euros sur une durée de 10 ans. Il y a actuellement une trentaine d’offres d’investissements en nue-propriété sur les SCPI suivantes : Vendôme Régions, Kyanéos Pierre, Epargne Pierre, PF Grand Paris, Pierval Santé, Activimmo, Néo, Atream Hotels, PFO, Sélectipierre 2, Novapierre Allemagne 2, Aestiam Cap’Hébergimmo, Epargne Foncière, LF Grand Paris Patrimoine, Fair Invest, Altixia Commerces, Altixia Cadence XII, Pierre Capitale, Interpierre, Eurovalys.