Investissement en nue propriété : nos conseils pour réussir

UNE DÉCOTE DU PRIX DÈS L'ACHAT
La décote obtenue sur le prix d’une SCPI acquise en nue-propriété atteint couramment 20% sur une durée de 5 ans, et peut monter jusqu’à 23% pour les SCPI qui produisent les rendements les plus élevés et sécurisés. A l’autre extrémité du spectre, la décote sur la nue-propriété à 15 ans peut dépasser 40%. Sur une échéance de 10 ans, on observe une décote moyenne de 33%, avec jusqu’à 37% proposé sur la SCPI résidentielle Kyanéos Pierre (ce véhicule proposant déjà 23% de décote à 5 ans) dont le rendement élevé et stable séduit les usufruitiers, au bénéfice incontestable des nu-propriétaires.

Au terme du démembrement, la disparition de la décote du nu-propriétaire entraîne une performance globale élevée en toute franchise de fiscalité (sous réserve d’une relative stabilité du prix de part en pleine propriété sur la durée du démembrement). Par exemple, si l’on prend le cas de la SCPI Epargne Pierre en démembrement sur 5 ans, sur laquelle une offre a été observée récemment, le nu-propriétaire achète à 79% du prix de la pleine propriété (i.e. avec une décote de 21%), réalisant ainsi à terme un TRI espéré de 4,83% net d’impôts, en retenant l’hypothèse relativement conservatrice que le prix de part de la SCPI Epargne Pierre en pleine propriété ne se revalorise pas pendant les 5 prochaines années (le prix actuel de 208 € par part de cette SCPI est décoté de plus de 7% par rapport à sa valeur de reconstitution).

AUCUNE CONTRAINTE DE GESTION NI ALÉA LOCATIF
Les soucis de gestion locative qui peuvent exister sur un bien immobilier détenu en direct n’ont pas lieu d’être sur une SCPI puisque la société de gestion s’occupe de tout : acheter ou arbitrer les actifs immobiliers, sélectionner les locataires et veiller à la bonne perception des loyers, suivre les travaux d’entretien et de grosses réparations, négocier les assurances, payer les taxes foncières... Que ce soit en pleine propriété ou en nue-propriété, l’épargnant est exonéré de ces tâches administratives et des risques qui y sont attachés : l’investisseur en pleine propriété -ou le cas échéant l’usufruitier- touche un dividende net de toutes charges foncières sur un rythme trimestriel (voire mensuel pour certaines SCPI), le nu-propriétaire peut quant à lui compter sur une gestion de qualité de l’état locatif de la SCPI pendant la période de démembrement pour récupérer à terme en pleine propriété un véhicule rentable et potentiellement revalorisé.

UNE FISCALITÉ AVANTAGEUSE
L’intérêt premier d’un investissement en nue-propriété de parts de SCPI est de réaliser un rendement attractif en toute franchise d’impôts sur la période de démembrement, comme expliqué précédemment. Pour les contribuables les plus lourdement imposés, les rendements proposés actuellement par les sociétés de gestion sur les plateformes de démembrement sont imbattables après fiscalité, dépassant dans certains cas l’équivalent d’un rendement brut de fiscalité de 10% pour des véhicules détenus en pleine propriété. Il existe en outre un autre avantage fiscal pour les investisseurs personnes physiques détenteurs d’un gros patrimoine immobilier : la nue-propriété de SCPI n’entre pas dans l’assiette de l’IFI, alors même qu’il s’agit d’un investissement immobilier.

AUCUNE DURÉE MINIMALE DE DÉTENTION
Au-delà de la durée de démembrement, que l’on peut librement choisir entre 5 et 15 ans, aucune durée minimale de détention n’est imposée par la société de gestion une fois le remembrement en pleine propriété de la SCPI effectué. En général, le prix de revente de la part en pleine propriété sera largement supérieur au prix d’achat en nue propriété au démarrage de l’opération, laissant à l’épargnant une possibilité de sortie à tout moment dans de bonnes conditions.

DES DROITS DE SUCCESSION RÉDUITS
Comme pour un bien immobilier en direct, le démembrement viager de parts de SCPI peut être utilisé dans le cadre familial pour préparer sa succession. Le détenteur de parts pourra ainsi donner la nue-propriété à ses futurs héritiers tout en conservant l’usufruit sur une période viagère. A son décès, la pleine propriété des parts reviendra automatiquement aux héritiers nus-propriétaires sans droits de succession. Les droits de donation payés au moment du démembrement sont assis sur la valeur de la nue-propriété, générant ainsi une forte économie par rapport à une succession classique sur des parts détenues en pleine propriété.

UNE FIN DE PÉRIODE D'INVESTISSEMENT SÉCURISÉE
Le contrat de démembrement de parts de SCPI est rédigé par la société de gestion et prévoit pour le nu-propriétaire une récupération automatique de la pleine propriété à l’échéance du démembrement. De cette façon, l’investisseur n’a aucune formalité à accomplir, on parle d’une fin de période d’investissement « sécurisée », même si le détenteur des parts peut tout à fait dans la pratique les conserver ultérieurement sur une période indéterminée.

Les revenus de parts de SCPI détenues en pleine propriété sont imposés au barème de l’impôt sur le revenu au taux marginal d’imposition, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2%. Dans la pratique, le taux global d’imposition peut ainsi atteindre -voire dépasser- 60% pour les contribuables les plus fortement imposés. En général, ce type d’épargnants n’est pas intéressé par des revenus complémentaires immédiats, ce que procurerait un investissement en pleine propriété. En revanche, ces profils d’investisseurs sont souvent sensibles à la baisse prévisionnelle de leurs revenus à l’heure de la retraite (le taux de remplacement de leur pension par rapport à leur dernier revenu d’activité est parfois plus faible que pour des salariés à revenu inférieur). Il y a donc naturellement chez ces épargnants l’intérêt de préparer un complément de retraite pour éviter une trop forte baisse de pouvoir d’achat après la cessation de leur activité professionnelle. L’acquisition de parts de SCPI en nue-propriété avec une échéance de démembrement calée sur la date de départ à la retraite peut être une bonne réponse à cette problématique : pas de revenus immédiats lourdement fiscalisés mais des revenus différés relativement sécurisés à terme, lorsque l’échéance du démembrement est atteinte.

Comme nous l’avons précédemment précisé, une vingtaine de SCPI sont aujourd’hui proposées en démembrement de propriété sur des périodes de 5, 7, 10 ou 15 ans, pour des montants allant de quelques milliers d’euros à plus de 100.000 €. L’idée générale est que le nu-propriétaire répond à une offre organisée par la société de gestion à partir des débouchés possibles sur le marché de l’usufruit. L’offre est déterminée par le triptyque nombre de parts, échéance et clé de répartition. Par exemple, 100 parts de la SCPI Atream Hotels ont récemment été proposées à 10 ans avec une clé de partage de 67%. Avec un prix de part en pleine propriété de 1000€, l’offre de nue-propriété est ainsi de 67.000€ sur une durée de 10 ans. Il y a actuellement une trentaine d’offres d’investissements en nue-propriété sur les SCPI suivantes : Vendôme Régions, Kyanéos Pierre, Epargne Pierre, PF Grand Paris, Pierval Santé, Activimmo, Néo, Atream Hotels, PFO, Sélectipierre 2, Novapierre Allemagne 2, Aestiam Cap’Hébergimmo, Epargne Foncière, LF Grand Paris Patrimoine, Fair Invest, Altixia Commerces, Altixia Cadence XII, Pierre Capitale, Interpierre, Eurovalys.