Quels investissements en 2023 ?

La SCPI répond aujourd’hui à une première question assez fondamentale : comment générer un rendement immédiat proche du niveau d’inflation. Les meilleures SCPI du marché affichent en effet des taux de distribution supérieurs à 5%, voire pour certaines proches de 6%, avec une grande régularité depuis plusieurs années. On est donc sur ces véhicules immobiliers non cotés à plus de 2 fois la rémunération du livret A et environ 3 fois celle des fonds euro des contrats d’assurance vie. Sans parler des livrets bancaires, qui sont toujours bloqués sur des taux proches de zéro tant que la Banque Centrale Européenne n’aura pas relevé ses taux de façon plus conséquente.

Accessibles à partir d’une mise de départ de quelques centaines d’euros, les SCPI ont une autre vertu qui s’avère particulièrement intéressante en période de forte inflation : il s’agit de l’indexation des loyers selon les différents indices légaux de référence qui s’appliquent à chaque catégorie d’actifs immobiliers (IRL pour les logements, ILC pour les locaux commerciaux, ILAT pour les bureaux et les actifs logistiques).

Les SCPI permettent d’autre part d’accéder à un patrimoine immobilier diversifié en termes de typologies d’actifs (bureaux, commerces, santé, logistique, hôtellerie, résidentiel…) et sur le plan géographique (France et étranger), dans lequel le risque locatif est dilué sur plusieurs dizaines, voir centaines de locataires, et dont la gestion est confiée à un professionnel de l’investissement. Grâce à cette diversification du patrimoine et cette mutualisation du risque de carence locative,  l’incertitude en terme de valorisation et de pérennité des loyers est moins élevée sur une SCPI que sur un bien immobilier détenu en direct par un investisseur privé (le plus souvent un logement avec un seul locataire dans les murs).

On peut citer comme SCPI, actuellement intéressante pour envisager un investissement : Activimmo, spécialisée dans l’immobilier logistique, qui a distribué un taux de 5,50% en 2022. La SCPI Epargne Pierre, majoritairement investie en actifs de bureaux, est également une bonne option (5,28% de taux de distribution en 2022). On envisagera dans le secteur des commerces la SCPI Cristal Rente (5,02% en 2021), Pierval Santé sur les actifs liés à la santé et au grand âge (5,35% en 2022), et Kyaneos Pierre pour le résidentiel (5,37% en 2022).

Les club deals immobiliers sont particulièrement intéressants pour une clientèle avertie capable de miser plus de 100.000€. Les rendements visés par ce type de structures sont en général compris entre 6% et 10% par an (taux de rendement interne) grâce à l’utilisation de l’effet de levier. En général concentré sur un petit nombre d’opérations immobilières à forte valeur ajoutée, le club deal est structuré pour une période déterminée (typiquement de 5 à 8 ans), qui intègre la durée estimée de revente des actifs. Ces structures sont très transparentes dans la mesure où l’épargnant a une connaissance précise des actifs immobiliers dans lesquels il a investi ainsi que de la stratégie de création de valeur initiée par le gérant. La fiscalité des club deals est attractive, ces véhicules étant souvent éligibles au PEA et non soumis à l’IFI.