Risques et avantages à placer de l’hôtellerie dans son portefeuille de SCPI

Le secteur du tourisme s’était quasiment mis à l’arrêt à partir du 1er confinement de mars 2020, avec ensuite une courte parenthèse à l’été 2020 qui aura malheureusement précédé un retour des restrictions sanitaires drastiques à l’automne. En résumé, la clientèle internationale aura quasiment disparu du paysage hôtelier pendant 2 ans et les touristes français auront été considérablement entravés dans leurs déplacements, réduisant à néant une bonne partie du chiffre d’affaires de l’hôtellerie française. De même, le développement massif du télétravail et des visioconférences aura eu un impact délétère sur le tourisme d’affaires qui n’est toujours pas revenu aux niveaux d’avant crise.

Les chiffres de fréquentation des hôtels au premier semestre 2022 sauront contredire les Cassandre car ils démontrent à ce stade que les craintes liées aux fragilités conjoncturelles du secteur (faible trésorerie, pénurie de main d’œuvre, inflation du prix des matières premières) ne se sont absolument pas concrétisées. En effet, que ce soit en termes de taux d’occupation, de revenu par chambre disponible, ou de prix moyen facturé par chambre, la progression est spectaculaire par rapport au 1er semestre 2021 (qui était encore marqué par les restrictions sanitaires). On parle d’une croissance à 2, voire 3 chiffres ! Selon MKG Group, un des leaders européens du conseil et de l'expertise en hôtellerie et tourisme, le revenu moyen par chambre disponible (RevPAR) sur l’hôtellerie française a augmenté de 191,2% entre les cinq premiers mois de 2021 et la période équivalente de 2022, soit une multiplication par presque 3 ! Les taux d’occupation moyens ont pour leur part progressé de 28,9 points entre ces mêmes périodes -on n’est pas loin d’un doublement des taux d’occupation-. Enfin, les consommateurs encaissent bien l’inflation des tarifs, qui a tout de même été de 41,3% sur le prix moyen par chambre hors taxe. 

Alors que la guerre en Ukraine a démarré le 24 février 2022 et que les cours du gaz -qui avaient déjà augmenté de plus de 60% en 2021- ont progressé de 70% depuis le début de l’année, les hôtels ont affiché complet pendant les vacances de printemps, les ponts de mai, et les week-ends du mois de juin. L’été s’est quant à lui révélé être exceptionnel en termes de fréquentation, le retour des touristes étrangers se matérialisant pour la première fois depuis le début de l’épidémie.

Un autre aspect joue actuellement, qui explique l’engouement des investisseurs pour l’immobilier d’hôtellerie, en particulier de la part des fonds immobiliers non cotés comme les SCPI : cette typologie d’immobilier sort d’une crise aussi profonde que brutale et imprévisible, il s’agit du secteur de loin le plus touché par la pandémie, avant le commerce et bien sûr sans commune mesure avec le bureau. Quant au résidentiel, il a au contraire bénéficié de la crise sanitaire en se valorisant fortement depuis 3 ans : il est donc devenu comparativement très cher. En tenant compte de la forte progression des revenus que l’on constate actuellement sur les structures hôtelières (et en particulier sur le segment du haut de gamme), les rendements investisseurs prévisionnels de ces actifs sur la base des prix qui se négocient post-covid peuvent être tout à fait intéressants, sous réserve que l’on connaisse bien ce marché et que l’on se montre sélectif. Les gérants de SCPI, en tant que professionnels de l’investissement bénéficiant de plusieurs décennies d’expérience sur l’immobilier tertiaire, ont aujourd’hui toutes les armes pour profiter de ce point d’entrée intéressant sur l’immobilier hôtelier. 

Ce faisant, ils recherchent également une nouvelle source de diversification pour leurs portefeuilles immobiliers majoritairement constitués de bureaux, d’actifs commerciaux et d’immeubles résidentiels. Le cycle de rattrapage post-covid qui s’ouvre pour l’immobilier d’hébergement est en effet décorrélé des « drivers » classiques du bureau et du commerce, plus fortement dépendants des risques de ralentissement économique qui se profilent en 2023.