Investir en 2023 : le label ISR gage de performance ?

De façon à mesurer la performance extra-financière de leurs actifs immobiliers sous gestion, les fonds immobiliers labellisés ISR s’engagent à élaborer une grille ESG. Cette dernière est fondée sur un éventail de critères qui résument les différentes caractéristiques ESG d’un immeuble, et constitue un outil de sélection et de suivi pour déterminer des notes minimales acceptables et des trajectoires d’amélioration de la performance de chaque bâtiment détenu par les fonds. Les critères de cette grille d’évaluation se ventilent sur 3 piliers : environnemental (E), social (S) et de gouvernance (G), avec des pondérations par pilier déterminées par la société de gestion et bornées par le référentiel du Label. Le nombre de critères retenus peut significativement fluctuer selon les véhicules collectifs et les sociétés de gestion, variant en pratique de 9 à 140 sur le panel des 80 fonds labellisés. Selon l’Observatoire des pratiques de labellisation ISR des fonds immobiliers, le nombre de critères moyen était de 55 en 2020 et il a diminué à 40 en 2021, ce qui signifie que les nouveaux fonds labellisés en 2021 avaient choisi d’inclure un plus faible nombre de critères dans leur grille ESG. En effet, plus le nombre de critères est élevé, plus la collecte de données se révèle à l’usage complexe et consommatrice de ressources, impliquant une stratégie d’amélioration de la note ESG des actifs plus diffuse (et donc plus ardue à implémenter et à expliquer aux parties prenantes). Les pondérations moyennes des trois piliers ESG observées sur le marché s’inscrivent quasiment en milieu de fourchettes des pondérations imposées par le référentiel du Label ISR. Le pilier environnemental a le poids le plus élevé dans la note ESG des fonds labellisés: 43% en moyenne pondérée des actifs sur le panel des fonds labellisés ISR en 2021, alors que la fourchette imposée par le label sur le pilier E est de 30% à 60%. Le pilier S (social) ressort en moyenne à une pondération de 33% (fourchette de 20% à 50% prévue par le label), et le pilier G (gouvernance) à 24% (fourchette de 20% à 30% exigée par le label).

L’Observatoire relève que certains fonds immobiliers se distinguent par une pondération élevée accordée au pilier social, en particulier les véhicules spécialisés sur les actifs de santé (cliniques, EPHAD, etc.). Cette marge de manœuvre laissée aux sociétés de gestion sur les pondérations qu’elles accordent aux 3 piliers leur permet d’avoir une grille ESG adaptée à la stratégie d’investissement de chaque véhicule.

Il n’y a pas réellement d’inconvénient à investir dans une SCPI labellisée ISR, sauf peut-être pour certains profils d’épargnants recherchant des véhicules spécifiques peu représentés dans le panel des SCPI labellisées ISR (SCPI historiques à capital fixe avec un patrimoine ancien, affectées dune décote sur le marché secondaire par exemple). A moyen terme, il est probable qu’une large majorité de véhicules immobiliers soient labellisés ISR, ce qui rendra la question des avantages et inconvénients du label ISR quelque peu caduque.

Parmi les 33 SCPI aujourd’hui labellisées ISR, on pourra citer 3 véhicules emblématiques pour une allocation en 2023 :

• La SCPI Iroko Zen (Iroko), diversifiée en termes de typologie d’actifs et de localisations géographiques, qui a affiché un taux de rendement de 7,04% en 2022
• La SCPI Primovie, spécialisée sur l’immobilier de santé, forte d’une capitalisation de 4,6 milliards € et qui a distribué un taux de rendement de 4,50% en 2022
• La SCPI Activimmo (Alderan), spécialisée dans l’immobilier logistique, qui a distribué un taux de rendement de 5,50% à ses associés en 2022.