SCPI d’hôtellerie : un bon investissement pour 2023 ?

LES PERFORMANCES DE L’HÔTELLERIE
Après des années fastes jusqu’en 2019 en termes de fréquentation et de développement d’un véritable marché de l’investissement sur ce segment immobilier, le secteur de l’hôtellerie a malheureusement subi de plein fouet la pandémie de Covid-19 avec la quasi-disparition des touristes internationaux et des voyageurs d’affaires à partir de mars 2020. L’année 2021 a montré un certain redémarrage de la fréquentation, en particulier sur la clientèle domestique, car une partie des restrictions sanitaires a été levée grâce à la mise en place du pass vaccinal. Les touristes européens, et plus récemment ceux des autres continents, ont ensuite pu recommencer à voyager, entraînant un très fort rebond de l’activité hôtelière au 1er semestre 2022. Selon MKG Group, un leader européen du conseil et de l'expertise en hôtellerie et tourisme, le revenu par chambre disponible (RevPAR) moyen sur l’hôtellerie française a augmenté de 191,2% entre les cinq premiers mois de 2021 et la période équivalente de 2022, soit une multiplication par presque 3 ! En termes de taux d’occupation, la hausse moyenne est de 28,9 points entre ces mêmes périodes, ce qui correspond à un doublement. Enfin, les tarifs suivent la même tendance avec une hausse de 41,3% du prix moyen par chambre hors taxe. Sur les SCPI spécialisées dans le secteur, ce rebond du sous-jacent se traduit par de fortes hausses de distributions en 2022 par rapport à 2020 et 2021 : Aestiam Cap’Hebergimmo a distribué 5,00% en 2022, soit au moins autant qu’en 2019, alors que le taux de distribution de cette SCPI était descendu à seulement 1,46% en 2020, pour ensuite partiellement rebondir à 3,31% en 2021. Même tendance sur Atream Hotels qui extériorise un taux de distribution annualisé de 5,05% brut de fiscalité étrangère sur 2022, soit un niveau supérieur au DVM de 2019 (4,75%), après deux années de vaches maigres : 2,37% de distribution en 2020 et 2,64% en 2021.

UNE BONNE RÉSILIENCE
On voit donc bien à quel point le segment de l’immobilier hôtelier a fait preuve de résilience depuis 3 ans : les propriétaires d’actifs ont su accompagner efficacement leurs locataires en négociant au cas par cas des remises ou des étalements de loyers, les mesures de chômage partiel mises en place par le gouvernement ont également pu permettre aux exploitants de préserver leur trésorerie pour pouvoir mieux rebondir en période post-Covid. Les revenus générés sont peu ou prou revenus aux niveaux qui prévalaient jusqu’en 2019, grâce à un retour à la normale de l’activité touristique. Cette crise historique traversée par l’immobilier d’hôtellerie n’a pas détruit le secteur, mais l’a au contraire sans doute rendu plus fort car les différents acteurs ont été obligés de fournir un effort supplémentaire pour rendre leur offre plus attractive. Le tourisme a retrouvé des couleurs, étant finalement redevenu une activité « essentielle » après ces longues périodes de confinement. C’est en quelque sorte la revanche d’un secteur qui avait été considéré comme « superflu » pendant la pandémie.

DES BAUX COMMERCIAUX DE LONGUE DURÉE
Une des spécificités du secteur hôtelier est que les exploitants s’engagent en général sur des baux de très longue durée, parfois jusqu’à 20 ans, ce qui n’est pas le cas en France sur d’autres segments immobiliers comme les bureaux ou le résidentiel. La SCPI Atream Hotels a par exemple récemment signé un bail sur un de ses actifs situé en Allemagne avec un nouvel exploitant (B&B, qui succède comme locataire au groupe Accor) sur une durée ferme de 20 ans. Au 30/09/2022, la durée moyenne résiduelle ferme des baux en cours sur le patrimoine d’Atream Hotels est de 14,9 ans.

LA DIVERSIFICATION DU SECTEUR HÔTELIER
Le secteur hôtelier est loin de représenter une catégorie homogène : selon le type de destination ou la catégorie d’hôtel, les actifs offrent des profils de rendement ou de risque très diversifiés. On peut citer comme exemple emblématique l’hôtellerie de plein air qui n’a quasiment pas souffert de la pandémie de Covid 19, alors que dans le même temps l’hôtellerie de séminaire a vu sa clientèle quasiment disparaître pendant plus d’un an. De même, les hôtels haut de gamme dans les grandes métropoles ont plus souffert de la disparition de la clientèle internationale que les établissements d’entrée de gamme situés dans les petites villes régionales. De façon logique, les établissements les plus touchés par la crise sanitaire sont aussi ceux qui ont le plus rebondi depuis 1 an : le RevPAR moyen de l’hôtellerie haut de gamme a ainsi progressé de 543,1% sur les cinq premiers mois de 2022 par rapport à la période équivalente de 2021, alors que sur le segment économique, la hausse a été limitée à 61,8% (source : MKG Group). Sur les mêmes périodes, le RevPAR moyen des hôtels parisiens (très exposés à la clientèle internationale) a augmenté de 668,3%, alors que celui des hôtels localisés à Marseille n’a progressé que de 128% et celui des hôtels nantais de 93%.

POUR DIVERSIFIER SON PATRIMOINE
L’hôtellerie est donc un secteur immobilier résilient qui connaît des cycles très différents d’autres secteurs immobiliers plus reliés à la croissance économique comme les bureaux ou les commerces. La crise sanitaire a montré qu’ils sont aussi plus exposés aux restrictions de circulation, ce qui les rend d’autant plus attractifs à un moment où les consommateurs se reportent sur un type de dépenses de loisirs dont ils ont été privés pendant de nombreux mois.

UNE ACCESSIBILITÉ GRÂCE AUX SCPI
Investir dans un hôtel en direct semble inenvisageable pour la plupart des épargnants, le ticket d’entrée étant trop élevé et le risque spécifique difficile à appréhender pour des non professionnels. Les SCPI permettent en revanche d’accéder à cette typologie d’immobilier avec une mise de départ réduite et un patrimoine dont le risque locatif a été mutualisé sur des biens sélectionnés par une société de gestion dont c’est l’expertise.

Après la période délicate du Covid-19, les actifs hôteliers sont aujourd’hui revenus à des prix raisonnables, le manque d’investisseurs pendant plusieurs trimestres ayant logiquement entraîné une correction sur les valorisations. On a donc actuellement des points d’entrée intéressants sur ce segment, à un moment où le redémarrage de l’activité propulse les flux locatifs à des niveaux proches -voire supérieurs sur certains actifs- de ceux des années pré-Covid.