Défiscaliser avec les SCPI, c'est maintenant !

Les SCPI fiscales vont jouer sur les différentes lois de défiscalisation immobilières (Pinel, Malraux, Denormandie…) en cherchant à mutualiser le risque par rapport à un investissement sur un bien immobilier en direct. Le principe d’avoir une société de gestion professionnelle en charge de la constitution et de la gestion locative du patrimoine est également un élément de nature à sécuriser le rendement global de ce type de véhicule.

DÉFISCALISATION

Le principe de la défiscalisation repose sur un contrat « donnant-donnant » entre l’Etat et le contribuable. Ce dernier s’engage à investir sur le long terme sur un bien immobilier -ou un parc immobilier dans le cas d’une SCPI- qui correspond à un besoin sociétal important (logements situés dans des zones locatives tendues, des secteurs à redynamiser, ou bien dans des zones à fort intérêt historique) et à le louer en continu pendant la période de détention. En contrepartie, l’Etat octroie au contribuable concerné une réduction de son impôt sur le revenu.

RENDEMENT

Le rendement avant avantage fiscal est en général plus faible sur une SCPI de défiscalisation que sur une SCPI de rendement investissant sur de l’immobilier tertiaire. Mais la carotte fiscale vient corriger cet écart, puisque la réduction d’impôt peut par exemple atteindre 21% sur un investissement en loi Pinel, dont 18% sur les 9 premières années. Ce « booster » correspond donc à 2% de rendement net supplémentaire par an (en franchise d’impôt) par rapport à une SCPI non fiscale. Si la rentabilité locative brute des biens sous-jacents est de 3% par exemple sur de l’immobilier résidentiel neuf en région éligible à la loi Pinel, l’avantage fiscal permet de reconstituer implicitement pour l’investisseur un rendement total de 5% les 9 premières années (3%+2%), dont une partie n’est pas fiscalisée par construction, puisque générée par le crédit d’impôt. On est donc in fine dans l’épure d’une bonne SCPI de rendement investie en immobilier tertiaire.

LIQUIDITÉ

La liquidité est le point faible d’une SCPI fiscale puisque l’engagement de détention exclut dans la pratique toute revente pendant une période qui peut atteindre voire dépasser 15 ans, sauf cas de force majeure. Les acheteurs sur le marché secondaire ne seraient de toutes façons pas nombreux puisque l’avantage fiscal ne s’applique pas dans leur cas.

TICKET D'ENTRÉE

Le ticket d’entrée d’une SCPI fiscale est en général de quelques milliers d’euros, ce qui est un énorme avantage par rapport à un bien immobilier en direct sur lequel il faut dans la plupart des cas débourser une somme à six chiffres. Sur une SCPI fiscale, l’investisseur pourra donc calibrer précisément le montant de son placement pour optimiser sa réduction d’impôt en fonction de sa situation fiscale spécifique.

Plusieurs lois fiscales existent, elles concernent des sous-jacents de typologies différentes (tout en restant des unités résidentielles) et situés dans des zones géographiques encadrées par le législateur en fonction des objectifs recherchés pour la production de logements à destination du parc locatif privé.

SCPI PINEL

La loi Pinel ouvre droit à une réduction d’impôt calculée sur le prix de souscription de la SCPI Pinel (dans la limite annuelle et globale de 300.000 € de souscription par an). Cet avantage fiscal est accordé aux souscripteurs de SCPI investissant dans des logements construits dans des zones présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande, à savoir les zones A, A bis et B1 du territoire. L’investisseur en SCPI Pinel est obligé de conserver ses parts sur une durée supérieure à 16 ans, correspondant à la durée minimale de vie du fonds (15 ans, dont 3 ans pour constituer le patrimoine) et à la période nécessaire à la revente des immeubles, estimée à plus d’un an. Dans le cadre de la loi Pinel, la SCPI s’engage à louer ses actifs immobiliers pendant une période de 12 ans en respectant les plafonds de loyer et de ressources du locataire imposés par les textes.

La réduction d’impôt est égale à 21% du prix de souscription sur 12 ans de détention, dont 18% sur les 9 premières années (2% par an) et 3% sur les 3 dernières années. Cette réduction d’impôt est limitée par le plafond global des niches fiscales de 10.000 € par an et par foyer fiscal.

SCPI MALRAUX

La réduction d’impôt en loi Malraux est de 30% de la quote-part de la souscription affectée aux travaux de restauration immobilière dans une limite de 400.000 € par an (immeubles situés en Site Patrimonial Remarquable dotés d’un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur approuvé ou assimilé). La quote-part des travaux sur un actif acquis par une SCPI en loi Malraux sera typiquement comprise entre 60% et 70%, ce qui donne lieu à une réduction d’impôt de l’ordre de 18% du montant de la souscription. Le souscripteur s’engage à conserver ses parts pendant 9 ans à partir de la mise en location du dernier immeuble rénové (durée de blocage de la SCPI: 16 ans). La loi Malraux n’entre pas en compte dans le plafonnement global des niches fiscales.

SCPI DENORMANDIE

Le dispositif « Denormandie » est destiné à encourager la rénovation dans l’ancien pour répondre aux besoins de logement des populations dans les zones faisant partie du programme national Action cœur de ville lancé en 2018. Il s’agit concrètement de revitaliser le centre ville de 222 communes de moyenne taille en France. La réduction d’impôt est de 18% du montant souscrit dans les SCPI éligibles, dans la limite de 300.000 € par contribuable et par an. L’engagement de location est de 9 ans, le souscripteur doit bien souvent dans la pratique conserver ses parts au moins 15 ans (temps de constitution du patrimoine, temps exigé de location de l’ensemble des biens, temps de liquidation des actifs). La réduction d’impôt est répartie sur 9 ans (2% par an) et est comptabilisée dès l’année de la souscription.

LE DÉFICIT FONCIER

Le déficit foncier est de droit commun (et donc non soumis au plafonnement des niches fiscales), il consiste à imputer les travaux de rénovation des actifs immobiliers détenus sur les revenus fonciers, et au-delà dans l’objectif de créer un déficit foncier reportable pendant 10 ans et déductible du revenu global dans une limite de 10.700€ par an. Sur les SCPI de déficit foncier, la quote-part des travaux est bien souvent supérieure à 50% du montant de la souscription. L’effet fiscal sera d’autant plus puissant que le contribuable se trouve être dans une tranche élevée du barème de l’impôt sur le revenu.

SCPI PINEL : URBAN VITALIM 4

La SCPI Urban Vitalim 4 a pour stratégie d’investissement l’acquisition d’un patrimoine immobilier locatif en centre-ville constitué d’immeubles neufs ou en VEFA, d’immeubles anciens à réhabiliter dans un objectif d’amélioration de leur performance énergétique, d’immeubles de bureaux convertibles en logements, ainsi que d’immeubles résidentiels qui bénéficient (ou ont bénéficié) de travaux d’amélioration contribuant à hauteur de 25% au moins du coût total de l’opération (Dispositif Pinel – Denormandie). La SCPI Urban Vitalim 4 a ouvert aux souscriptions le 1er juin 2022, avec une clôture du marché primaire au plus tard le 31/12/2023. Le minimum de souscription est de 10 parts, soit un montant de souscription de 5.000 €.

SCPI MALRAUX : URBAN PRESTIGIMMO 5

La SCPI Urban Prestigimmo 5 cible pour son patrimoine immobilier locatif des immeubles de caractère, à l’architecture remarquable, situés au coeur des centre-villes, principalement en Site Patrimonial Remarquable (SPR) doté d’un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur Approuvé (PSMVA). L’investisseur doit conserver ses parts pendant une durée d’au moins 16 ans incluant la période de constitution du patrimoine, la période de location des immeubles, et la période de dissolution de la SCPI après revente des immeubles. La liquidité de cette SCPI est presque inexistante sur sa durée de vie.

SCPI DENORMANDIE : KYANEOS DENORMANDIE 3

La SCPI Kyaneos Denormandie 3 investit dans des villes éligibles au dispositif Denormandie, avec un souci de mutualiser le risque de vacance locative et le risque de marché. A cet effet, la société de gestion Kyaneos AM procède à une sélection rigoureuse des locataires en s’assurant du respect des plafonds de loyers et de ressources des locataires conformes à la réglementation pour chaque zone. La réduction d’impôt est de 18% du montant de la souscription sur 9 ans (2% par an). Le rendement prévisionnel (non garanti) de la SCPI Kyaneos Denormandie 3 est particulièrement attractif pour cette typologie de SCPI.

SCPI DE DÉFICIT FONCIER : URBAN PIERRE 6

La SCPI Urban Pierre 6 ciblera pour son patrimoine l’acquisition d’immeubles de caractère situés dans les quartiers les plus fréquentés et commerçants des centres-villes. Ces immeubles sont principalement à usage d’habitation mais peuvent accessoirement intégrer des surfaces de commerces en rez-de-chaussée. La société de gestion Urban Premium privilégiera les métropoles françaises desservies par le TGV, ayant une démographie positive et une dynamique économique porteuse. Les actifs sélectionnés bénéficieront de travaux importants pouvant représenter jusqu’à 60% de leur coût total post-rénovation.