L’immobilier commercial est le plus vulnérable à la hausse des taux d’intérêt selon Fitch Ratings

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L’agence de notation Fitch Ratings estime que les perspectives générales du secteur immobilier dans la zone EMEA (Europe, Middle East, Africa) se dégradent en raison de l’impact négatif de la hausse des taux d’intérêt sur les valorisations et le coût de la dette. Mais toutes les catégories d’immobilier ne sont pas logées à la même enseigne. Les bureaux « prime » dans les quartiers d’affaires établis, le résidentiel et la logistique devraient dans l’ensemble bien résister dans ce nouvel environnement macro-économique, alors que l’immobilier commercial semble à l’inverse la typologie d’actifs potentiellement la plus fragile.

L’immobilier commercial n’a pas complètement récupéré de la pandémie de Covid-19

Fitch Ratings constate que globalement dans la zone EMEA, la fréquentation de l’immobilier commercial n’a pas retrouvé ses niveaux pré-Covid, avec un niveau en retrait de 10% à 15% en moyenne, même si le chiffre d’affaires des commerçants locataires a pour sa part atteint ou dépassé celui observé en 2019 (phénomène de hausse du panier moyen des consommateurs). Les loyers ont suivi cette tendance, s’affichant stables ou en petite hausse à périmètre constant (2022 versus 2019). L’immobilier commercial serait donc selon l’agence de notation la catégorie la plus vulnérable à la hausse actuelle des taux d’intérêt.

Les bureaux « prime » affichent des valeurs locatives solides

Selon Fitch, les bureaux « prime » dans les quartiers d'affaires centraux ne subissent pas de correction des valeurs locatives malgré la hausse des taux d’intérêt, car la demande pour ces actifs reste forte sur des profils de locataires solides, permettant d’équilibrer l’offre de surfaces. Sur le neuf, les prestations offertes ainsi que les certifications environnementales particulièrement recherchées par les locataires tirent les loyers à la hausse, malgré l’impact négatif du télétravail sur l’utilisation des surfaces de bureaux. En revanche, les bureaux de seconde main situés dans des quartiers moins attractifs subissent l’impact négatif des nouvelles conditions de marché, ne disposant pas « de la flexibilité d'aménagement nécessaire pour s'adapter aux besoins modernes en matière d'espace de travail ou inciter les travailleurs à revenir » et ne procurant pas un score ESG (Environnemental, Social, de Gouvernance) suffisant par rapport aux exigences des occupants.

L’immobilier résidentiel bénéficie d’une pénurie structurelle

L’agence de notation classe l’immobilier résidentiel parmi les actifs les plus résilients dans le contexte actuel de hausse des taux, malgré son faible rendement moyen instantané atteint après une décennie de baisse des taux. En effet, la carence de surfaces disponibles est structurelle, en particulier dans les zones les plus tendues (les grandes métropoles), empêchant une correction forte des valorisations en dépit d’un durcissement indéniable de l’accès au crédit pour les ménages. Fitch estime en outre que les loyers réglementés intègrent des mécanismes de révision bénéfiques aux investisseurs, comme par exemple lorsque des travaux d’amélioration des logements sont réalisés aux frais des bailleurs. D’autre part, les limites réglementaires appliquées à la hausse des loyers comme le plafonnement de la hausse de l’IRL à 3,5% en France, contribuent à solvabiliser les locataires et à éviter les impayés de loyers.

L’immobilier logistique profite de la rareté du foncier disponible

La classe d’actifs immobilière logistique a bien sûr été la plus prisée pendant la pandémie de Covid-19, le report du commerce physique vers internet et la perturbation des flux logistiques rendant ce type de biens absolument incontournables. Fitch estime aujourd’hui que la demande restera forte pour ces actifs, malgré « un ralentissement post-pandémique des prévisions de croissance économique ». D’autre part, l’offre de surfaces logistiques reste contrainte par la rareté du foncier disponible pour ce type de constructions en Europe, exacerbée par le durcissement des normes environnementales. Cette situation conforte une dynamique importante des loyers sur les biens existants (+12,2 % de hausses de loyers en glissement annuel au 1er semestre 2022 sur un panel de 21 pays comprenant 48 marchés, selon BNP Paribas Real Estate).

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Par

Jean-Francois Valicon

Publie le 13 décembre 2022

4 mins de lecture

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