6ème édition « The Lighthouse » : BNP Paribas REIM dresse les perspectives des marchés immobiliers européens pour le 1er semestre 2023

Si l’on doit retenir une phrase de l’analyse macro-économique présentée par BNP Paribas REIM pour l’année 2022, c’est bien la suivante : « L’inflation élevée devrait se maintenir bien plus longtemps que prévu, ce qui signifie qu’une pression accrue des banques centrales sur les taux d’intérêt est attendue. » Le récent discours de la Banque Centrale Européenne à ce sujet ne laisse d’ailleurs aucun doute : elle ajustera ses taux directeurs à la hausse jusqu’à ce que l’inflation revienne dans sa zone de confort. Une première conséquence directe de cette tension sur les taux qui a démarré au début de l’année 2022 est que le coût de la dette a considérablement augmenté pour les Etats et les entreprises privées, induisant un début d’année 2023 avec une économie européenne tournant au ralenti.

Les effets du contexte macro-économique actuel sur l’investissement immobilier sont assez mécaniques : une contraction des transactions est observée sur la fin de l’année 2022, qui devrait se prolonger en début d’année 2023. BNP Paribas REIM estime d’autre part que les rendements immobiliers exigés par les acquéreurs devraient logiquement augmenter jusqu’au 1er semestre 2023, « afin de tenir compte des coûts de financement élevés et de compenser le risque associé ». Même si cela pénalise les valorisations des portefeuilles historiques, cette correction des prix devrait parallèlement « créer des opportunités à court terme, car les investisseurs seront en mesure d’acheter des actifs de haute qualité à des rendements nettement plus élevés qu’il n’était possible il y a seulement un an, en particulier sur les marchés où les négociations ont été historiquement tendues (bureau haut de gamme ou logistique par exemple) ». Pour le gestionnaire immobilier, la création de valeur sur la classe d’actifs proviendra dorénavant de l’indexation des loyers, aucune baisse significative des coûts de financement ou des rendements immobiliers ne pouvant raisonnablement être anticipée à court ou moyen terme, alors que c’est cette dernière composante qui avait été le principal facteur de création de valeur depuis presque une décennie. Pour être bien positionnés vis-à-vis de cette nouvelle source de création de valeur, les investisseurs devront se montrer sélectifs et développer des stratégies de gestion plus actives, tout en gardant à l’esprit que les enjeux environnementaux, en particulier en ce qui concerne les émissions de CO2, seront centraux pour bénéficier d’une croissance solide des revenus sur leurs actifs.

« Ce rapport montre que le contexte inflationniste est appelé à perdurer et qu’il faudra peut-être plus de temps pour que cet environnement économique s’améliore. Cette situation a certainement un impact sur le secteur de l’immobilier et sur les stratégies des investisseurs pour les années à venir. Si des opportunités se présenteront à court terme, les investisseurs devraient également se concentrer sur les facteurs qui auront le plus d’impact sur le secteur de l’immobilier au cours des quinze prochaines années, tels que la démographie, la géographie ou la numérisation », résume Laurent Ternisien, Chief Client Officer de BNP Paribas REIM.