Epargne immobilière : dans quoi investir en 2023 ?

L’épargne immobilière permet aujourd’hui d’investir dans l’immobilier sans avoir d’expertise particulière. En effet, acheter un appartement pour le louer requiert bien souvent une certaine aptitude à gérer un ensemble de contraintes assez techniques : choix du locataire, pilotage des travaux d’entretien ou de réparation, encaissement des loyers, gestion d’éventuelles procédures judiciaires, maîtrise des aspects comptables et fiscaux… Avec l’épargne immobilière -qui est un produit « packagé » à destination du grand public-, l’ensemble de ces soucis de gestion disparaissent car l’investissement devient aussi simple que sur un support d’épargne financière.

QU'EST-CE QUE L'ÉPARGNE IMMOBILIÈRE ?
L’épargne immobilière est un véhicule collectif d’investissement (construit sur le même principe qu’un OPCVM) qui permet de détenir indirectement une quote-part d’un parc d’immeubles loués à des entreprises ou des particuliers, dont la gestion est effectuée par des professionnels du marché immobilier. Dans la pratique, l’épargnant achète des parts de fonds (SCPI, OPCI, SCI) et perçoit un revenu qui reflète l’ensemble des loyers encaissés par la société de gestion sur les immeubles que détient le fonds. La valeur des parts est déterminée en fonction de l’expertise des immeubles effectuée par un expert indépendant de la société de gestion, cette valeur peut varier à la hausse comme à la baisse.

L'ÉPARGNE IMMOBILIÈRE SÉDUIT LES JEUNES COMME LES MÉNAGES LES PLUS AISÉS
Un des avantages de l’épargne immobilière par rapport à un bien immobilier détenu en direct est le très faible ticket d’entrée pour l’épargnant : quelques centaines d’euros en général. Par conséquent, ce type d’épargne séduit à la fois les jeunes, qui sont souvent des épargnants modestes, comme les classes les plus aisées qui peuvent y investir plusieurs milliers d’euros. Il est également possible d’investir de façon régulière sur ces produits, et même sous forme d’épargne programmée sur certains véhicules.

L’épargne immobilière collective (SCPI, SCI, OPCI) permet au grand public d’accéder à des biens immobiliers de taille importante, sur des marchés physiques en général inaccessibles aux particuliers (immeubles de bureaux, centres commerciaux, cliniques, entrepôts…) avec une forte mutualisation du risque locatif et une absence totale de soucis de gestion. Les revenus perçus par l’épargnant reflètent fidèlement les loyers encaissés par le véhicule dont il détient une quote-part, au prorata de son quota de détention. Aucun frais supplémentaire ne vient grever la performance de son investissement : pas de taxe foncière, pas de prime d’assurance ou de frais de syndic, pas de travaux imprévus qu’il faut financer… tout est payé directement par le fonds et vient en déduction des loyers bruts pour générer le revenu net versé à l’épargnant.

DE BONNES PERFORMANCES MALGRÉ LA CRISE
La crise du Covid-19, et plus récemment la guerre en Ukraine, ont mis à rude épreuve les marchés financiers. L’indice CAC40 a ainsi pu perdre jusqu’à 40% de sa valeur au cours des premières semaines de la pandémie en 2020, et à nouveau près de 15% durant les premiers jours du conflit ukrainien en 2022. Par contraste, les marchés immobiliers se sont plutôt appréciés sur les 3 dernières années. En 2020, année où le Covid-19 a déferlé sur l’Europe, entraînant deux confinements stricts sur la majorité de notre continent, les prix de parts des SCPI (véhicule le plus représentatif du marché de l’épargne immobilière) se sont appréciés en moyenne de 1,12%. Puis de 1,36% en 2021. En 2022, les chiffres qui seront publiés dans quelques semaines montreront selon toute probabilité que les valeurs ont été une nouvelle fois orientées à la hausse.

INVESTIR DANS L'ÉPARGNE IMMOBILIÈRE POUR DIVERSIFIER SON CAPITAL SUR LE LONG TERME
L’investissement en épargne immobilière est une action de long terme. L’horizon de placement est en général d’une dizaine d’années. Sur le temps long, la classe d’actifs immobilière est totalement décorrélée des actifs financiers, ce qui lui donne un pouvoir de diversification très important dans un portefeuille. Sur 25 ans (de 1997 à 2021), on observe par exemple une corrélation négative des SCPI avec les placements obligataires de -0,32, et quasiment nulle avec les actions (+0,06). D’autre part, en période de forte inflation, la décorrélation traditionnelle que l’on peut observer entre actions et obligations a tendance à disparaître, ce qui rend d’autant plus importante la réflexion à mener sur l’immobilier où les plus grandes réserves de diversification pourront être exploitées

L’épargne immobilière se destine à un public beaucoup plus large que l’investissement immobilier en direct, qui nécessite en général une grosse mise de départ ou une capacité d’emprunt importante. Selon le profil et le projet propre à chaque investisseur, il existe en général une solution d’épargne immobilière adaptée.

JEUNE ACTIF : PRÉPAREZ L'AVENIR EN SOUSCRIVANT DES PARTS DE SCPI
Les jeunes actifs sont en général peu présents sur le marché de l’investissement immobilier locatif en direct, tout d’abord parce qu’ils priorisent souvent l’acquisition de leur résidence principale, pour laquelle ils consacrent la majeure partie de leur capacité d’endettement, mais aussi parce que le ticket d’entrée pour un bien immobilier locatif est presque systématiquement à 6 chiffres (et de plus en plus rarement avec « 1 » comme premier chiffre), ce qui peut être dissuasif… L’épargne immobilière progressive sur des véhicules collectifs comme les SCPI, les SCI ou les OPCI, permet au contraire à ces profils d’investisseurs de préparer l’avenir en douceur, en dimensionnant leur effort d’épargne sans sacrifier leur qualité de vie.

RETRAITÉ : OBTENEZ DE POTENTIELS REVENUS COMPLÉMENTAIRES À LA PENSION DE RETRAITE AVEC LES PARTS DE SCPI
A l’autre extrémité de la pyramide des âges, on trouvera une autre typologie d’épargnants qui pourront avoir un fort intérêt à investir dans des fonds immobiliers collectifs comme les SCPI : il s’agit des retraités à la recherche de revenus complémentaires à leur pension de retraite. La grande régularité des dividendes versés par les SCPI -même s’ils ne sont pas garantis-, ainsi que leur fréquence trimestrielle (voire mensuelle sur certains supports) en font un produit de placement très apprécié des retraités. En période de forte inflation, ces revenus complémentaires peuvent se révéler être précieux pour payer ses factures d’énergie ou son assurance auto, voire pour faire face à des frais de santé imprévus.