La SCPI ActivImmo d’Alderan réalise deux nouvelles acquisitions en Espagne

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Dans la foulée des mois précédents, la SCPI ActivImmo d’Alderan, spécialisée en immobilier logistique, est restée très active au mois de décembre sur le front des acquisitions, avec deux nouvelles opérations en Espagne qui s’ajoutent à une salve de 5 signatures réalisées sur 21 actifs français (dont 2 portefeuilles) entre fin novembre et mi-décembre. Les deux acquisitions espagnoles récentes totalisent un montant supérieur à 12 millions € droits inclus pour une surface de l’ordre de 20.000 m2 et renforcent le positionnement de la SCPI ActivImmo dans ce pays qui a été « ouvert » en juin 2022 par Alderan sur son véhicule spécialisé.

Un entrepôt logistique à proximité de Madrid

Le 13 décembre 2022, la SCPI ActivImmo a signé sa 4ème opération espagnole en moins de 6 mois avec un actif immobilier à usage d’entrepôt logistique situé à San Augustin de Guadalix, à 40 kilomètres au nord de Madrid. Ce bâtiment édifié en 1988 développe une surface utile de 14.920 m2 et offre des bureaux d’accompagnement en complément de la surface de stockage. Alderan précise que « ce bien bénéficie de caractéristiques techniques standards pour ce type de bâtiment mais qu’il nécessite néanmoins des travaux de rénovation pour une remise à niveau globale du site ». Cette acquisition est une forme de pari sur la commercialisation future de l’actif aujourd’hui vacant, mais une garantie locative de 2 ans négociée avec le vendeur sécurise la rentabilité immédiate de l’opération et « la société de gestion est néanmoins confiante quant à la commercialisation locative de cet actif ». En effet, l’emplacement de cet entrepôt est idéal au bord de l’autoroute A1 - une des principales artères du transport logistique en Espagne- et le secteur géographique de San Augustin de Guadalix est en situation de sous-offre structurelle sur cette typologie d’actif dans un contexte de forte demande locative locale. Alderan possède par ailleurs déjà deux entrepôts logistiques dans cette zone depuis 2018 via son OPPCI Organa III. Selon la société de gestion, c’est le manque de travaux de remise à niveau de la part du précédent propriétaire qui explique la vacance locative actuelle de l’actif, qui possède déjà une très bonne base de départ avec 29 quais de chargement et 8 monte-charges installés, des équipements qu’il aurait été coûteux de recréer.

Cerise sur le gâteau : cet entrepôt possède un important potentiel d’amélioration de sa performance ESG, étant relativement ancien. L’axe principal de progression sera de travailler sur l’efficacité énergétique du bâtiment, en particulier sur le volet de l’éclairage.

Un local d’activités près de Bilbao avec un bail de très longue durée

Le 28 décembre, la SCPI ActivImmo a procédé à sa dernière acquisition de l’année 2022, et sa 5ème en Espagne. Il s’agit d’une opération de sale & lease back réalisée avec le vendeur du bien -le groupe Mecanifran, fabricant de composants automobiles-, sécurisée par un bail de très long terme (25 ans), dont 10 ans de WALB (Weighted Average Lease Break). L’actif est un local d’activités en état d’usage avec bureaux d’accompagnement d’une surface de plus de 5.000 m2, situé à 37 kilomètres au sud-est de Bilbao. Alderan précise que « le bâtiment bénéficie d’une bonne accessibilité routière avec notamment la N-634 à proximité », une caractéristique essentielle pour cette typologie d’actif. « Alderan veillera à accompagner le locataire en place dont l’activité est en pleine expansion. Il convient également de noter que l’indexation annuelle des loyers sera calculée en fonction de l’Indice des Prix à la Consommation (IPC) espagnol, ce qui est favorable en période de forte inflation », précise la société de gestion dans son communiqué. Sur le volet ESG, il est précisé que cet actif bénéficie de « bons fondamentaux », avec un éclairage naturel « particulièrement qualitatif » compte tenu de sa typologie. Il est prévu que des panneaux photovoltaïques soient prochainement installés par l’opérateur Nexus pour parvenir à une autonomie énergétique du bâtiment. Ces travaux seront effectués en cohérence avec la démarche ESG exigée par la SCPI ActivImmo, labellisée ISR depuis fin 2021.

« L’ensemble de ces acquisitions s’inscrit dans la stratégie de diversification géographique d’ActivImmo et permet d’atteindre des rendements immobiliers immédiats haut de fourchette. Après avoir fait avec assurance ses premiers pas à l’étranger en 2022 et compte tenu de la conjoncture actuelle du marché, Alderan n’hésitera pas à investir en 2023 dans des actifs situés dans la zone Euro, et cela notamment pour faire profiter à ses associés d’une fiscalité avantageuse », résume la société de gestion à propos de ces deux acquisitions effectuées dans la péninsule ibérique au mois de décembre.

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Par

Jean-Francois Valicon

Publie le 16 janvier 2023

5 mins de lecture

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