Une performance globale supérieure à 7% en 2022 pour la SCPI Epsilon 360°

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La saison des résultats a commencé pour les SCPI qui communiquent en ordre dispersé sur leurs performances 2022. Dans un contexte où les bonnes nouvelles sont globalement au rendez-vous pour les associés de ces véhicules, que ce soit en termes de distributions ou de revalorisations de prix de parts, Epsilon Capital n’est pas en reste en affichant une performance globale de plus de 7% pour sa SCPI Epsilon 360°, dont 6,08% de taux de distribution annualisé. Cette jeune société de gestion créée en avril 2021, qui se présente comme la première structure « indépendante spécialisée dans les investissements immobiliers « smallcaps » en France », intègre dans la mesure de sa performance globale 2022 l’appréciation du prix de part de la SCPI Epsilon 360° à partir du mois de mars (250 euros/part) par rapport au prix de souscription préférentiel de 240 euros en vigueur jusqu’au 28 février.

Un taux de distribution de 6,08% net de frais de gestion

La performance distribuée par la SCPI Epsilon 360° en 2022, celle que les associés ont réellement perçue à partir du mois de mars, s’élève à 6,08% en rythme annualisé, net de frais de gestion. En effet, la SCPI a détaché des coupons mensuels de 1,26 euros par part de mars à septembre, puis de 1,28 euros par part d’octobre à décembre. Ces dividendes, rapportés à un prix de souscription de 250 euros par part, matérialisent un taux de distribution annualisé de 6,08% sur les 9 mois de track record de la SCPI en 2022. Si l’on ajoute la performance implicite liée à l’appréciation de la valeur de part de cette SCPI depuis fin 2021, le « rendement global immobilier » s’établit à 7,05% selon le communiqué de la société de gestion. L’objectif annoncé est donc atteint pour cette première année d’existence, puisque la note d’information de la SCPI Epsilon 360° stipule un « objectif de TRI sur la durée de détention recommandée de 8 ans de 6,5%, comprenant un objectif annuel de distribution sur valeur de marché (DVM) de 5,5 %. » Bien entendu, comme pour l’ensemble des SCPI du marché, aucune performance ne peut être garantie et les performances passées ne préjugent en rien des résultats à venir.

Une décote de plus de 8% par rapport à la valeur de reconstitution

C’est l’autre information importante à retenir dans la communication de la société de gestion Epsilon Capital : la valeur de reconstitution par part de la SCPI Epsilon 360° est dorénavant 9% au-dessus de son prix de souscription de 250 euros, ce qui pourrait laisser présager une hausse du prix de part en 2023 car la limite réglementaire de 10% de décote est proche. Cela signifie qu’il y a eu une revalorisation assez spectaculaire des expertises immobilières à la fin de l’année 2022 par rapport aux prix d’acquisition des immeubles (acquisitions de l’année 2022), ou par rapport à leur valeur à fin 2021 pour ceux qui étaient déjà dans le patrimoine de la SCPI à ce moment-là (4 actifs acquis en 2021 pour environ 13 millions d'euros). En effet, la valeur de reconstitution par part de la SCPI Epsilon 360° est passée de 254,84 euros fin 2021 à 272,58 euros fin 2022, soit une progression de presque 7% en un an. Dans un contexte de forte hausse des taux d’intérêt (de l’ordre de 300 points de base sur l’OAT 10 ans au cours de l’année 2022), ce résultat est tout à fait remarquable et démontre l’avantage concurrentiel qu’ont aujourd’hui les « jeunes » SCPI par rapport aux véhicules plus anciens, avec une capacité à dénicher de véritables opportunités de marché dans un contexte où certains acteurs leveragés cherchent à céder des actifs pour faire face à leur refinancement.

Le positionnement particulier de la SCPI Epsilon 360° sur les « smallcaps » immobilières, i.e. des actifs de taille unitaire inférieure à 10 millions d'euros, explique probablement aussi cette performance élevée en 2022. Andràs Boros, Président d’Epsilon Capital, explique ainsi : « Notre ADN immobilier est celui des actifs de petite taille, moins exposés à la concurrence des grands investisseurs institutionnels. Notre structure à taille humaine facilite les prises de décision rapides, un élément que nous jugeons déterminant dans un marché devenu très concurrentiel ». Léonard Hery, Directeur Général d’Epsilon Capital, complète : « Dans un contexte où le marché immobilier cherche de nouveaux repères en matière de valorisation suite à la hausse brutale des taux d’intérêt, cela permet à Epsilon 360° d'aborder l'année 2023 avec confiance. »

La SCPI Epsilon 360° fait le pari de l’immobilier français

La SCPI Epsilon 360° est labellisée ISR depuis le 20 juillet 2022. Elle adopte volontairement une stratégie agile et très opportuniste sur l’ensemble des secteurs de l’immobilier tertiaire (bureaux, actifs de santé, commerces, locaux d’activité ou logistiques…). Au plan géographique, la société de gestion Epsilon Capital a décidé de se démarquer de ses concurrents qui sont de plus en plus tentés par l’aventure européenne : en effet, la SCPI Epsilon 360° a fait le choix de rester uniquement investie en France, dans des métropoles de taille moyenne ou plus importante, avec des actifs majoritairement compris entre 1 et 5 millions d'euros de valeur unitaire (taille moyenne des actifs en portefeuille à fin 2022 : 2,4 millions d'euros). Avec une collecte qui a dépassé la barre des 40 millions d'euros depuis son lancement, cette SCPI est aujourd’hui à la tête d’un patrimoine de 17 actifs occupés à 100% par 28 locataires, dont une part élevée de grandes enseignes (Grand Frais, Carrefour, Auchan, La Vie Claire, Générale d’Optique….). 50% du portefeuille est alloué aux commerces (en particulier en périphérie des métropoles), et 30% à des locaux mixtes bureaux/activités. En terme de ventilation géographique, le patrimoine d’Epsilon 360° se situe majoritairement en régions (40% métropoles régionales, 45% villes moyennes), avec seulement 11% en Île-de-France.

La SCPI Epsilon 360° est accessible aux épargnants à partir de 1.000 euros (4 parts à 250 euros) avec une commission de souscription de 5%, très inférieure à la moyenne du marché (qui est de l’ordre de 10%). Ses dividendes sont distribués sur un rythme mensuel depuis mars 2022. Cette SCPI compte à l’heure actuelle plus de 600 associés.

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Par

Jean-Francois Valicon

Publie le 06 février 2023

6 mins de lecture

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