Un portefeuille de 38 magasins Grand Frais rejoint le patrimoine de plusieurs fonds de La Française REM pour 190 millions d'euros

SCPI

Intermédiaire

On savait que le secteur de l’immobilier de commerce avait retrouvé des couleurs en 2022 après la parenthèse du Covid-19, devenant même la locomotive du marché de l’investissement -avec la logistique- en drainant à lui seul 21% des volumes engagés en immobilier tertiaire banalisé l’année dernière (source CBRE). L’appétit des investisseurs pour cette typologie d’actifs ne se dément pas en 2023 : le mega-deal récemment signé par La Française REM pour le compte de ses SCPI sur un portefeuille de 38 magasins Grand Frais en apporte une nouvelle fois la preuve. En effet, avec 190 millions d'euros engagés, c’est la plus grosse transaction de ce début d’année en commerces, d’un montant largement supérieur par exemple aux 150 millions d'euros déboursés par la Société des Grands Magasins pour reprendre le portefeuille Galeries Lafayette en 2022, qui était tout de même la 5ème transaction de l’année dernière en volume.

Abénex était le vendeur, agissant pour compte d’investisseurs tiers

C’est la société de private equity Abénex qui a mené à bien ce « share deal » pour le compte de plusieurs vendeurs qui mutualisaient ainsi leurs intérêts. Sur le plan juridique, c’est un OPPCI géré par Abénex qui avait acquis le portefeuille en 2016 et s’en sépare aujourd’hui. De son côté, La Française REM a mutualisé la force de frappe acheteuse de plusieurs de ses fonds, compte tenu de la taille importante de l’opération : les SCPI Epargne Foncière (5 milliards d'euros de capitalisation) et Sélectinvest-1 (1,6 milliard d'euros), et accessoirement CM-CIC Pierre Investissement (109 millions d'euros) ainsi qu’un fonds de fonds dédié aux assureurs.

Abénex réalise sans nul doute une belle opération financière car elle a mis à profit les 6 années de portage des actifs pour « maximiser l’exploitation du potentiel foncier » et « optimiser les modes de détention », selon le communiqué des parties prenantes à l’opération.

Les family offices et les fonds non leveragés sont positionnés à l’achat

Comme pour les grosses transactions observées en 2022 sur l’immobilier commercial, on retrouve principalement positionnés à l’achat des acteurs disposant de poches profondes et ne recourant pas au crédit pour financer leurs opérations. Les family offices sont en première ligne, avec par exemple l’opération remarquée sur le portefeuille Dray, cédé par les héritières Dray pour 400 millions d'euros -pour la partie retail- à la famille Arnault (3 immeubles emblématiques dans le QCA parisien). De façon similaire, la cession bouclée par Groupama Immobilier sur les Champs-Elysées pour 710 millions d'euros, la plus importante du secteur immobilier commercial en 2022, avait comme contrepartie le fonds Cheval Paris détenu en particulier par des family offices. Sur le portefeuille de 38 magasins Grand Frais, ce sont des fonds de type SCPI qui sont acheteurs, matérialisant la position de force des investisseurs « cash rich » sur un marché qui recèle de nombreuses opportunités post-repricing lié à la hausse des taux d’intérêt.

Une diversification géographique sur tout le territoire français avec 38 implantations

Sur un total de plus de 280 magasins Grand Frais (dont une bonne cinquantaine en Île-de-France), le portefeuille « Fire » cédé par Abénex à La Française REM couvre 38 emplacements situés sur l’ensemble du territoire avec une surface totale de 74.956 m², dont 33.026 m² dédiés à la vente. Toutes les unités incluses dans ce portefeuille sont situées à moins de cinq minutes d’une « locomotive commerciale », c'est-à-dire une enseigne leader qui draine l’essentiel de la clientèle sur le site de chalandise. Le communiqué de la société de gestion La Française REM précise également que les actifs bénéficient d’une excellente desserte, avec dans la majorité des cas une route nationale ou une autoroute situées à moins d’un kilomètre. Ils sont d’autre part équipés d’éclairages LED et de systèmes de récupération d’énergie et seront soumis, dans le cadre de la politique d’investissement durable de La Française REM, à un plan de réduction des émissions de gaz à effet de serre : cela inclut en particulier la mise en place d’ombrières photovoltaïques et l’application d’une peinture réflective blanche sur les toitures.

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Par

Jean-Francois Valicon

Publie le 17 février 2023

4 mins de lecture

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