Les grandes tendances de l’immobilier d’entreprise en 2023 (JLL)

La première préoccupation pour 90 % des entreprises au niveau mondial est aujourd’hui d’ordre économique, dans un contexte de forte hausse des coûts de l’énergie et d’incertitude sur la résilience de la demande et donc des chiffres d’affaires prévisionnels. Malgré tout, il est important pour ces entreprises de pouvoir disposer de locaux de qualité, et donc représentant un certain coût d’utilisation. D’où une tendance forte à développer des solutions nouvelles et alternatives aux traditionnelles renégociations de baux ou réductions de surfaces louées. JLL mentionne dans son étude l’augmentation d’espaces flexibles permettant de loger des salariés nomades, le développement de la sous-location partielle des surfaces locatives à des tiers, avec toutes les problématiques attachées à ces dispositions nouvelles comme l’aspect juridique des baux, et le volet sécuritaire concernant l’accès aux locaux ou la confidentialité des activités. 3 grandes tendances se dégagent ainsi à horizon 2 ans pour les gestionnaires immobiliers des utilisateurs : le réaménagement des surfaces à iso-périmètre pour mieux tenir compte des nouvelles habitudes de travail (pour 52% des entreprises sondées par JLL), la « gestion dynamique des espaces » (pour 35% des répondants) avec cette notion de flexibilité potentielle de l’usage des m2 loués, et enfin la « dispersion de l’empreinte immobilière » pour 30% des entreprises interrogées, qui désigne la déconcentration des équipes sur un plus grand nombre de sites pour mieux répondre à la demande des salariés. Sur ce dernier point, on est à l’exact opposé de ce qui se pratiquait majoritairement dans les années 2000 et 2010, à savoir le regroupement des équipes sur le même lieu de travail.

Flore Pradère, directrice recherche et prospective chez JLL, résume : « Les entreprises sont contraintes d’optimiser leur portefeuille, mais doivent le faire sans négliger la qualité des espaces, puisqu’elles ont toujours plus besoin d’attirer et de fidéliser les talents. En effet, notre recherche révèle que 50 % des travailleurs urbains de bureaux dans le monde ont quitté leur emploi depuis le début de la pandémie. Et parmi eux, 90 % envisageaient de le faire de nouveau dans les 12 prochains mois. En France, le phénomène est certes moins marqué, mais reste palpable et dénote d’un vrai sujet d’engagement des salariés ». « Partout dans le monde, les entreprises commencent à réfléchir à une empreinte immobilière plus dispersée pour mieux desservir des “pools” de talents. Un phénomène présent dans une moindre proportion en France, où le siège reste une destination centrale. Cependant, cela pourrait devenir un pari gagnant-gagnant pour les entreprises et les salariés », complète Benoît Delattre, Head of Strategic Consulting chez JLL.

Malgré les difficultés économiques de court terme, les utilisateurs d’immobilier n’auront d’autre choix que de tenir compte de la résilience climatique dans leur vision immobilière à long terme, estime JLL. D’ores et déjà, de nombreux propriétaires immobiliers tertiaires s’inscrivent dans une démarché ESG (Environnemental, Social, de Gouvernance) formalisée, en particulier les fonds collectifs qui ont obtenu ou visent prochainement le label ISR. Or sur l’aspect « gouvernance », ils mobilisent l’ensemble des parties prenantes à améliorer le score ESG des actifs qu’ils détiennent, et en premier lieu les locataires qui doivent adopter un usage raisonné des locaux en termes de consommations d’eau et d’énergies. Les entreprises adhèrent très majoritairement à cette démarche puisque selon JLL, 84% des décisionnaires immobiliers interrogés chez les utilisateurs de surfaces tertiaires ont « renégocié leurs conditions de bail pour diminuer leur consommation d’énergie, accroître leur recours aux énergies vertes, et bénéficier de compensations carbone ».

Mais l’enjeu dépasse l’échelle des acteurs privés car il concerne aussi l’organisation des villes et leur urbanisme. Selon Flore Pradère, « cet effort ne se fera pas sans collaboration avec toutes les parties prenantes, et notre étude sur la décarbonation des villes et de l’immobilier a montré que 75 % des entreprises anticipent une plus grande dépendance vis-à-vis des acteurs externes. Demain les partenariats entre les investisseurs, les propriétaires, les locataires, mais aussi les villes et la société civile deviendront clés pour promouvoir une approche plus durable de l’immobilier. »