Acheter des parts de SCPI en nue propriété pour préparer votre retraite

Le démembrement de parts de SCPI s’effectue en général sur une période pré-définie (de 5 à 15 ans) ou bien sur une durée viagère dans des configurations plus spécifiques. A l’échéance du démembrement, la pleine propriété des parts est récupérée automatiquement par le nu-propriétaire sans aucune formalité. De façon symétrique, l’usufruit s’éteint après amortissement complet de la mise initiale. On peut considérer la nue-propriété comme le droit futur sur la pleine propriété des parts à l’échéance du démembrement, sans perception de revenus dans l’intervalle.

Dans la pratique, c’est la société de gestion qui rédige les contrats et définit les conditions financières du partage de valeur entre usufruitier et nu-propriétaire (clés de répartition). Le démembrement temporaire est le dispositif le plus courant pour les SCPI : la société de gestion propose des durées de démembrement standards (5, 7, 10, 12 ou 15 ans selon les véhicules) et cherche à partir de là à équilibrer les intérêts acheteurs des nu-propriétaires et des usufruitiers selon des clés de répartition idoines. Le démembrement de propriété temporaire de parts de SCPI est une opération combinant en général rentabilité financière et cadre fiscal avantageux pour les deux parties. L’usufruitier sera typiquement une personne morale soumise à l’impôt sur les sociétés qui pourra déduire des revenus perçus l’amortissement de l’usufruit. Le nu-propriétaire sera pour sa part intéressé par l’absence de fiscalité subie pendant la période de démembrement et par les revenus prévisionnels qui seront perçus à l’issue de cette période.

Réforme des retraites après réforme des retraites, les épargnants réalisent que les échéances de liquidation de leurs pensions s’éloignent progressivement, avec en parallèle une augmentation des décotes potentielles que devront subir ceux qui n’auront pas réussi à avoir une carrière complète. Pour les cadres, la baisse prévisible des revenus à l’heure de la retraite est encore plus importante. En effet, le taux de remplacement de leur pension par rapport à leur dernier revenu d’activité pourrait chuter à moins de 50% à partir de 2030. Il y a donc naturellement chez ces épargnants l’intérêt de préparer un complément de retraite pour éviter une trop forte baisse de pouvoir d’achat après la cessation de leur activité professionnelle.

L’acquisition de parts de SCPI en nue-propriété avec une échéance de démembrement calée sur la date de départ à la retraite peut être une bonne réponse à cette problématique : pas de revenus immédiats mais des revenus différés relativement sécurisés à terme, lorsque l’échéance du démembrement est atteinte. Acheter des parts de SCPI en nue-propriété est donc une façon assez intéressante de se constituer une rente complémentaire à terme, une forme de retraite par capitalisation si l’on y réfléchit. Cela peut être pertinent pour des épargnants de plus de 45 ans qui auront ainsi la possibilité de reconstituer la pleine propriété de leurs parts au moment de leur départ à la retraite. Avec un taux de rentabilité futur potentiel qui dépasse 8% par rapport à la valeur initiale de l’investissement, il est clair que le rendement escompté du capital versé (que l’on pourrait comparer à des cotisations retraites d’un régime obligatoire par répartition) peut largement excéder celui des salariés du secteur privé sur leur complémentaire Agirc-Arrco, qui est pour sa part inférieur à 6% à l’heure actuelle. Une autre différence de taille est que la pleine propriété reconstituée -à l’échéance du démembrement- des parts de SCPI issues de la nue-propriété acquise initialement peut être ultimement transmise à ses héritiers, ce qui est un avantage majeur par rapport à une pension de retraite qui s’éteint automatiquement au moment du décès du pensionné (hors réversion).