BNP Paribas Real Estate publie son analyse des marchés de bureaux en Europe (utilisateurs et investisseurs)

Le rebond de la demande placée avait déjà bien démarré fin 2021 et l’année 2022 vient confirmer cette tendance sur les marchés de bureaux européens. Les thèmes qui portent cette hausse notable de l’activité locative sont la recherche de locaux tenant compte des enjeux RSE et le besoin de surfaces aménagées pour les modes de travail hybrides. Si l’on considère les 17 principaux marchés de bureaux européens analysés par BNP Paribas Real Estate (Amsterdam, Barcelone, Berlin, Bruxelles, Dublin, Cologne, Düsseldorf, Francfort, Hambourg, Central London, Luxembourg,

Madrid, Milan, Munich, Central Paris, Rome, Varsovie), la progression est de 10% par rapport à 2021 à 9,169 millions de m² placés. Les villes les plus dynamiques de ce point de vue sont Dublin (+63%), Varsovie (+48%), « Central London » (+45%), Milan (+28%) et Madrid (+26%). La seconde partie de l’année 2022 a cependant été moins porteuse que la première, notamment du fait des fortes incertitudes qui ont accompagné l’entrée dans l’hiver en termes d’approvisionnements énergétiques. L’Allemagne a été particulièrement concernée en raison de l’arrêt des livraisons de gaz russe : les 6 principaux marchés allemands (Berlin, Cologne, Francfort, Düsseldorf, Hambourg, Munich) ont connu une forte contraction de l’activité locative au 4ème trimestre 2022 avec un volume inférieur de près de 30% par rapport à la moyenne décennale des quatrièmes trimestres.

Par contraste avec les années 2020 et 2021 marquées par la crise sanitaire et le basculement des organisations en télétravail généralisé, qui avaient vu les taux de vacance fortement remonter, l’année 2022 a enregistré une stabilisation de la vacance locative sur les principaux marchés de bureaux européens : la hausse de 10 points de base observée en moyenne par BNP Paribas Real Estate est symbolique (de 7,3% fin 2021 à 7,4% fin 2022). Mais plus que jamais, la recherche de centralité par les entreprises entraîne une forte disparité entre les quartiers d’affaires les plus prisés et les zones périphériques.

Le mouvement de décompression des taux de rendement immobiliers a démarré à partir du 2ème trimestre dans la foulée du début de la guerre en Ukraine. Il faut dire que sur l’ensemble de l’année 2022, les taux d’intérêt à long terme ont littéralement flambé en Europe, avec par exemple une hausse de 300 points de base sur l’OAT 10 ans (emprunt d’Etat français). Certains marchés immobiliers ont été plus touchés que d’autres par ce mouvement de décompression des rendements, qui a tout de même été globalement beaucoup moins important que celui des taux d’intérêt : Amsterdam est le secteur géographique le plus touché avec une hausse de 100 points de base sur l’année du taux de rendement « prime » bureaux (de 2,90% au T1 2022 à 3,90% au T4 2022), suivie par Berlin (+80 pb de 2,40% à 3,20%), puis Milan (+75 pb de 3% à 3,75%). En comparaison, Paris (+30 pb de 2,70% à 3%) et Varsovie (+25 pb de 4,50% à 4,75%) sont relativement épargnées à ce stade. Néanmoins, BNP Paribas Real Estate se veut rassurant quant aux évolutions à venir : « les taux directeurs se situent certainement aujourd’hui autour de leur pic et devraient s’orienter vers une stabilisation en 2023, voir même repartir à la baisse en fin d’année », estime Laurent Boucher.