Bilan de l’épargne immobilière 2022

La collecte observée sur l’épargne immobilière en France a atteint un niveau sans précédent en 2022 à 16,1 milliards d'euros, tous supports grand public confondus (SCPI, SCI unités de compte en assurance-vie, OPCI grand public). Cela représente une hausse de 47% par rapport à 2021 et un chiffre qui s’inscrit bien au-dessus du précédent record de 2019 (14,8 milliards d'euros).

Les SCPI contribuent à hauteur de 62% à la collecte globale des fonds immobiliers selon l’ASPIM, avec pour la première fois un franchissement de la barre symbolique des 10 milliards d'euros. Avec exactement 10,1 milliards d'euros collectés en 2022, les SCPI progressent de 37% par rapport à 2021 et battent également de 9% le précédent record de 2019 -avant la pandémie de Covid-19- qui s’établissait à 9,2 milliards €. L’ASPIM dévoile aussi dans son bilan annuel la ventilation de la collecte 2022 des SCPI par typologie d’immobilier : les SCPI de bureaux concentrent 41% de la collecte globale sur ces véhicules, les SCPI diversifiées 29 %, les SCPI « santé et éducation » 17%, les SCPI d’immobilier « logistique et locaux activité » 6%, les SCPI de commerces 5% et les SCPI résidentielles 3%. Enfin, les SCPI à prépondérance « hôtel, tourisme, loisirs » ont représenté moins de 1% de la collecte nette l’année dernière. Au 31 décembre 2022, la capitalisation des SCPI atteignait 89,6 milliards d'euros, en progression de 14% sur 12 mois. Sur les 10 dernières années, elle a été multipliée par un facteur supérieur à 3.

Sur les SCI en UC d’assurance vie, la collecte s’est inscrite l’année dernière à 5,4 milliards d'euros, en hausse de 65% par rapport à 2021. L’encours des SCI s’élève à 25 milliards d'euros à fin 2022, en progression de 33% par rapport à fin 2021. Quant aux OPCI, pénalisés l’année dernière par leur exposition à la volatilité des marchés financiers, leur collecte est beaucoup plus marginale, à 465 millions d'euros nets de retraits. La collecte brute d’environ 900 millions d'euros enregistrée sur ces supports immobiliers a en effet été compensée par des retraits supérieurs à 400 millions d'euros. L’actif net des OPCI grand public s’élève à 20,2 milliards d'euros au 31/12/2022, en retrait de 3% sur un an.

L’ASPIM relève d’autre part un essor spectaculaire des fonds labellisés ISR en 2022, avec 45% de la collecte réalisée sur des véhicules immobiliers labellisés. L’association professionnelle a décompté 60 fonds immobiliers grand public labellisés ISR au 31 décembre 2022, représentant 48% de la capitalisation globale du marché (i.e. 64,8 milliards d'euros) et 45% de la collecte nette des fonds grand public en 2022 (i.e. 7,2 milliards d'euros).

Selon Jean-Marc Coly, Président de l’ASPIM, « dans un contexte de forte inflation qui menace le pouvoir d’achat des Français, les placements immobiliers font souvent figure de valeur refuge. En 2022, les épargnants se sont tournés vers les fonds immobiliers non cotés pour un montant inédit de 16 milliards d'euros. Une part significative de cette collecte a été réalisée par les unités de compte immobilières distribuées dans les contrats d’assurance vie, contribuant de manière croissante à la démocratisation des fonds d’investissement immobilier. En tenant compte de la détention en unités de compte immobilières, ce sont plus de 4 millions de Français qui aujourd’hui détiennent des parts de fonds immobiliers non cotés. »

C’est un des enseignements intéressants du bilan annuel récemment publié par l’ASPIM : les fonds immobiliers grand public ont sensiblement diminué la quote-part de leurs investissements allouée à l’Île-de-France l’année dernière (28% en 2022 contre 38% en 2021), cette baisse étant concentrée sur la région parisienne hors Paris (20% en 2022 contre 31% en 2021). Par effet de vase communicant, les investissements ont augmenté en valeur relative sur les marchés immobiliers étrangers (de 33% en 2021 à 37% en 2022) et ce qui est plus remarquable sur les marchés français régionaux (35% en 2022 contre 29% en 2021). Concernant les investissements réalisés à l’étranger par les fonds immobiliers non cotés, la première destination reste toujours l’Allemagne avec 8 % des volumes, devant le Royaume-Uni (7 %), très attractif malgré le risque de change. On retrouve ensuite dans l’ordre les Pays-Bas (5%), l’Espagne (4 %), l’Italie (4%), la Belgique (3%), l’Irlande (3%) et les pays scandinaves (1%).

Du côté des cessions immobilières réalisées par les fonds en 2022, les immeubles arbitrés sont situés à 49% en Ile-de-France (dont 19% à Paris), 21% en régions et 29% à l’étranger. On voit ainsi se dessiner une baisse relative du poids de l’Île-de-France dans les portefeuilles immobiliers.

En ce qui concerne la typologie des biens immobiliers acquis en 2022, on retrouve comme toujours en première position les bureaux, qui représentent 46% des investissements réalisés par les fonds en 2022, ce chiffre étant néanmoins en baisse significative par rapport à 2021 (61%). Puis viennent à égalité l’immobilier « santé et éducation » et les commerces (14% chacun), le résidentiel (12% en incluant les résidences gérées), et enfin l’hôtellerie et la logistique (7% chacune). Les progressions relatives les plus notables dans ce panorama des investissements ventilés selon les différentes typologies d’immobilier se retrouvent sur le résidentiel (+6 points), l’hôtellerie (+4 points), la logistique et le commerce (+3 points chacun).

Toutes catégories de fonds immobiliers confondues, les investissements ont atteint 14,2 milliards d'euros en 2022, dont 10,7 milliards d'euros pour les SCPI (+1,5 milliard d'euros par rapport au précédent record de 2019). Les SCI contribuent à hauteur de 2,4 milliards d'euros environ sur l’immobilier direct, ce qui représente 45% du total de leurs investissements sur l’année (5,5 milliards d'euros), les 55% restants étant ventilés entre leur poche financière et leurs investissements dans d’autres fonds immobiliers non cotés (ces derniers à hauteur de 36%, dont 15% en parts de SCPI). Enfin, du fait de leur collecte nette très limitée l’année dernière, les OPCI grand public n’ont réalisé qu’environ 1 milliard d'euros d’acquisitions, soit 7% du chiffre global.

Côté arbitrages, les trois typologies de fonds grand public (SCPI, SCI, OPCI) ont réalisé pour environ 2,6 milliards d'euros de cessions, dont 1,8 milliard d'euros pour les seules SCPI.