Les marchés de bureaux en régions ont été portés par une forte dynamique en 2022 selon BNP Paribas Real Estate

Un certain nombre de villes régionales ont brillé en 2022, avec huit d’entre elles (sur les 17 observées) qui dépassent le seuil symbolique des 100 000 m² placés. Lyon est bien sûr à nouveau sur la première marche du podium l’année dernière avec un confortable score de 325.000 m2, en hausse de 16%. On retrouve en 2ème position la métropole de Lille avec 269.000 m2 placés, en légère baisse de 2% par rapport à 2021. Aix/Marseille s’affiche à la 3ème place avec un volume de 159.000 m2 (-3% par rapport à 2021), puis Nantes en 4ème position (qui progresse de 16% à 156.000 m2), suivie par Toulouse qui se hisse à nouveau dans le top 5 avec 152.000 m2 (+42% par rapport à l’année précédente). Bordeaux prend la 6ème place (148.000 m2, +15%), Rennes la 7ème (120.000 m2, +3%), Montpellier étant la 8ème et dernière ville du classement à dépasser la barre des 100.000 m2 (117.000 m2, +4%). Les 9 villes suivantes réalisent un volume inférieur à 100.000 m2 : Strasbourg (80.000 m2, +4%), Nice/Sophia (78.000 m2, -7%), Grenoble (73.000 m2, +7%), Nancy (44.000 m2, +3%), Metz (41.000 m2, -20%), Rouen (39.000 m2, -14%), Dijon (30.000 m2, -1%), Tours (29.000 m2, +17%), et Orléans (22.000 m2, -41%).

« Malgré les différentes crises, sanitaire, géopolitique et financière, les marchés régionaux ont connu une croissance solide, tout en offrant une véritable profondeur. Il s’agit d’un marché porté notamment par le neuf, dont les volumes ont progressé de 15%. Ceci s’explique par la volonté des entreprises de choisir les meilleurs actifs afin de capter et retenir les talents. Concernant les tranches de surfaces, ce sont notamment les petites (52%) et moyennes (29%) qui ont été plébiscitées par les utilisateurs, plus particulièrement dans les métropoles moyennes. Quant aux transactions supérieures à 5 000 m², elles sont stables en volume, mais elles ont diminué en nombre.  Plus globalement, si l’on compare les volumes placés en 2022 par rapport à la moyenne à long terme, 14 métropoles sur 17 progressent, preuve de la dynamique globale des régions », analyse Jean-Laurent de La Prade, Directeur Général Adjoint de BNP Paribas Real Estate Transaction, en charge des Régions.

Au global, le marché de l’investissement immobilier tertiaire en régions a drainé 12 milliards d'euross en 2022 selon BNP Paribas Real Estate, soit 42% du volume enregistré à l’échelle nationale, une proportion qui a quasiment doublé en 10 ans. En termes de typologies d’actifs, on observe une quote-part de 30% en bureaux, 25% en commerces, 27% en immobilier logistique, 7% en locaux d’activités et 11% en immobilier de services. Concernant le volume investi en actifs de bureaux stricto sensu, il est en hausse de 12% par rapport à 2021 (3,623 milliards d'euros en 2022 contre 3,238 milliards d'euros en 2021) et de 40% par rapport à 2020 (2,594 milliards d'euros). Sur ce marché, on est revenu en 2022 à quelques encablures du record historique de 2019 (3,802 milliards d'euros).

Lyon demeure numéro 1 du classement régional avec une progression de 24% par rapport à 2021, suivie par Aix/Marseille (+53%) et Lille (+31%). Toulouse arrive en 4ème position et Montpellier se hisse pour la première fois à la 5ème place (plus de 200 millions d'euros investis). Nantes (6ème) dépasse aussi les 200 millions d'euros investis, devant Bordeaux (7ème) et Nice/Sophia (8ème place). Rennes (9ème) devance Grenoble (10ème), portée par les opérations en VEFA.

Parmi les transactions les plus importantes, on notera l’acquisition de l’immeuble M Lyon par le gestionnaire américain BlackRock pour un montant de 200 millions d'euros, la tour La Marseillaise par les fonds immobiliers de Perial pour plus de 200 millions d'euros, ainsi que l’immeuble Sensorium par la SCPI Primopierre (Primonial REIM) à Lille pour 105 millions d'euros.

D’après BNP Paribas Real Estate, les SCPI concentrent près de la moitié des investissements en immobilier de bureau régional en 2022, suivies par les fonds et les Assureurs-Mutualistes.

« Cet intérêt s’explique par une collecte des fonds immobiliers non cotés qui affiche des résultats solides notamment auprès du grand public. Les ventes en état futur d’achèvement ont été très présentes en régions, contrairement à l’Ile-de-France, preuve de la confiance des investisseurs en marchés régionaux qui ont su démontrer leur résilience et la capacité de progresser en termes de valeurs, tout en offrant un taux de rendement très intéressant », résume Jean-Laurent de La Prade.

En 2022, en dépit de l’envolée des taux de rendement obligataires (+300 pb pour l’OAT 10 ans), les taux de rendement « prime » en régions affichent des contractions dans la plupart des métropoles, à des degrés divers. Ils s’étagent entre 3,40% à Lyon et 4,50% à Toulouse. Avec un effet retard par rapport aux taux de financement, Jean-Laurent La Prade estime néanmoins que « pour 2023, une décompression des taux est à prévoir sur la majorité des capitales régionales ».