Y-a-t'il un effet ciseau sur le marché de l'immobilier d'investissement à l'heure actuelle ?
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La SCPI Eurovalys (Advenis REIM) approche le milliard d'euros de capitalisation
La SCPI Eurovalys de la société de gestion Advenis REIM, créée en 2015, est une des premières du marché à être exclusivement investie sur l’immobilier tertiaire allemand, avec Novapierre Allemagne développée par Paref Gestion. Contrairement à cette dernière qui cible les actifs commerciaux de périphérie, Eurovalys investit exclusivement dans des immeubles de bureaux « prime » situés dans les grandes métropoles allemandes. L’année 2022 s’est soldée par un niveau élevé de collecte pour Eurovalys (171,4 millions d'euros), portant la capitalisation à 955,6 millions d'euros, non loin de la barre symbolique du milliard d'euros.
Une montée des taux et de l’inflation qui touche particulièrement l’Allemagne mais qui ne pénalise pas la SCPI Eurovalys en 2022
Après la sidération créée par le début de la guerre en Ukraine à partir du 24 février 2022, les conséquences économiques n’ont pas tardé à se matérialiser, avec en particulier une flambée de l’inflation dans toute l’Europe. Alors que celle-ci a été limitée à 5,2% en France, l’Allemagne qui faisait face à une forte dépendance au gaz russe a été beaucoup plus impactée, le niveau d’inflation atteignant 7,9% en rythme annuel sur l’année 2022, après même un pic à 10,4% au mois d’octobre. L’inflation allemande devrait rester autour de 7% en 2023, avant de retomber à un peu plus de 4% en 2024 si la politique restrictive de la BCE produit les effets escomptés.
En dépit de ce contexte macro-économique très pénalisant, la SCPI Eurovalys n’a absolument pas souffert l’année dernière, que ce soit en termes de distribution avec un dividende par part de 45 euros net de fiscalité étrangère (47,08 euros brut) en 2022, légèrement supérieur à celui de 2021 (44,29 euros net de fiscalité étrangère), mais également sur le front de la collecte puisque 171,4 millions d'euros de collecte nette a été enregistrée en 2022 (dont 92,47 millions d'euros au second semestre), soit un niveau annuel très proche de celui de 2021 (167 millions d'euros). La capitalisation atteint 955.639.150 euros au 31 décembre 2022, le cap symbolique du milliard d'euros pourrait donc être franchi dans les mois qui viennent après moins de 8 ans d’existence pour ce véhicule, un des premiers à avoir fait le choix d’un patrimoine exclusivement investi à l’étranger (100% Allemagne).
Une politique active d’investissement et des indicateurs locatifs très dynamiques
La société de gestion Advenis REIM a poursuivi une politique active d’acquisitions tout au long de l’année dernière, avec 3 investissements de tailles significatives pour un montant global de l’ordre de 260 millions d'euros :
Un immeuble de plus de 30.000 m2 situé à Düsseldorf, acquis pour 122 millions d'euros hors droits au 1er trimestre (l’acquisition la plus importante de l’histoire de la SCPI Eurovalys)
Un immeuble de plus de 24.000 m2 dans la banlieue de Francfort pour 86 millions d'euros hors droits au 2ème trimestre
Un immeuble d’environ 14.000 m2 entièrement restructuré dans le centre-ville historique de Herne (bassin industriel de la Ruhr), pour un montant de 48,3 millions d'euros hors droits au 3ème trimestre
En termes de gestion locative, l’année 2022 se termine avec un TOF (taux d’occupation financier) « ASPIM » de 94,53%, en hausse de 1,6% sur un an. De nombreuses prolongations de baux ainsi que la recherche active de nouveaux locataires sur les surfaces vacantes, tout comme la contribution apportée par les nouvelles acquisitions, ont permis à la SCPI Eurovalys de disposer de 177 locataires sur son patrimoine au 31/12/2022, contre seulement 141 à fin 2021, mutualisant ainsi plus fortement le risque locatif.
La durée restante moyenne des baux est de 5,74 ans, ce qui permet d’avoir une visibilité importante sur les revenus locatifs potentiels de la SCPI pour les trimestres à venir. Un autre élément positif sur le plan locatif est la bonne indexation des loyers de la SCPI Eurovalys sur l’inflation : les revenus locatifs à périmètre constant encaissés en 2022 ont augmenté de 6,55% par rapport à 2021, ce qui représente un supplément de 2.448.889 euros sur les loyers annuels.
Advenis REIM dresse enfin un tableau assez confiant pour l’année 2023 : « nous devrions connaitre en 2023 une année de transition avec des volumes de transaction en forte baisse au premier semestre compte tenu de l'instabilité des taux directeurs qui entraine un manque de décisions d'achat ou de vente de la part des acteurs du marché. Nous sommes cependant convaincus que cet environnement sera source d'opportunités d'investissements à des taux plus attractifs à condition d'être sélectifs. Notre positionnement et notre présence de longue date sur le marché immobilier de bureau Outre-Rhin sont des atouts indéniables pour tirer profit de ce contexte », résume la société de gestion.
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