Le marché européen de l’immobilier logistique a très bien résisté en 2022 selon BNP Paribas Real Estate

Le marché locatif sur le segment de l’immobilier logistique s’est bien comporté en 2022, dans un contexte économique pourtant assez compliqué pour les entreprises (flambée des prix de l’énergie, incertitudes sur les carnets de commande). Avec 27 millions de m² placés auprès des utilisateurs sur les 6 principaux marchés européens (France, Allemagne, Pays-Bas, Pologne, Espagne, Royaume-Uni), le volume de l’activité locative reste au-dessus de sa moyenne quinquennale, même s’il est en retrait de 10 % par rapport à 2021 -qui était une année tout à fait exceptionnelle-. BNP Paribas Real Estate estime que c’est un résultat « plutôt satisfaisant ».

« La croissance économique en 2022 a été suffisante pour soutenir les marchés locatifs. Ainsi, le volume de transactions a diminué dans certains pays, mais pas partout. La demande exprimée est en hausse, dopée par la recherche de gains d’efficience de la part des locataires. Le changement structurel des modes de consommation continue de soutenir l’évolution du e-commerce et perpétue le besoin d’espaces logistiques. L’équilibre du marché dans les régions où le taux de vacance est nettement inférieur à la moyenne européenne de 4 %, dépendra des délais de construction et de la disponibilité des terrains. Les nouveaux projets restent insuffisants pour répondre à la demande, avec peu de projets spéculatifs en cours » résume Craig Maguire, Responsable Logistique en Europe de BNP Paribas Real Estate.

L’Allemagne reste de loin le premier marché logistique européen, marqué par une dynamique particulièrement forte en 2022, avec un volume qui approche 8 millions de m2 placés, largement au-delà de la moyenne 2017-2020 qui s’établissait à 6 millions de m2. On note toutefois un ralentissement de l’activité au second semestre, qui provient surtout d’une pénurie d’offre sur les marchés secondaires. D’autre part, on observe que la hausse des coûts de construction a provoqué une inflation significative des loyers métriques dans les villes de Hambourg, Munich et Cologne.

Au Royaume-Uni, second marché européen en 2022 avec 4,9 millions de m2 transactés, l’activité est certes en retrait de 19 % par rapport au niveau hors norme atteint en 2021, mais elle conserve néanmoins une dynamique incontestable, alimentée par l’essor du e-commerce et la réorganisation des circuits logistiques post-Brexit. BNP Paribas Real Estate note une pénurie « aiguë » d’entrepôts neufs qui stimule une croissance à deux chiffres des loyers.

Concernant la Pologne, 3ème marché européen l’année dernière avec un volume de transactions de 4,5 millions de m², en retrait de 21% par rapport au record de l’année précédente mais malgré cela le second chiffre d’activité le plus élevé jamais observé, on remarque un essoufflement net au 2nd semestre de l’année. Les taux de vacance y demeurent néanmoins faibles, ce qui combiné à l’augmentation des coûts de construction, entraîne immanquablement une pression haussière sur les loyers. Les loyers « prime » ont ainsi fortement progressé au sein des principaux pôles logistiques, passant d’une fourchette 41-44 euros/m2 à 49-59 euros/m2. À Varsovie, le loyer « prime » s’est littéralement envolé à 117 euros/m².

En France, la baisse du volume des transactions a été limitée à 13 % pour s’établir à 3,9 millions de m² en 2022. Comme dans les autres pays européens, l’activité a été plus réduite au second semestre qu’au premier, au cours duquel la forte demande pour les grands entrepôts a boosté le marché.

L’offre de locaux disponibles se fait de plus en plus rare sur l’ensemble des zones géographiques régionales, avec un taux de vacance qui atteint son niveau le plus faible jamais enregistré en France sur cette typologie d’immobilier (moins de 3 % à fin 2022). La demande pour les entrepôts « premium » reste très soutenue, ce qui laisse entrevoir des perspectives d’augmentation des loyers sur les meilleurs emplacements.

Aux Pays-Bas, 5ème marché européen en termes de volumes placés l’année dernière, les surfaces louées ont augmenté de 3 % sur un an, à 3,6 millions de m². Incontestablement, le marché fait preuve d’une belle résilience en dépit des lois locales restreignant les nouveaux projets. A partir du moment où l’offre d’entrepôts neufs s’assèche, les locataires se rabattent vers des sites existants de bonne facture, contribuant à la hausse des loyers.

En Espagne, la dynamique du marché a été particulièrement forte en 2022 : le volume de transactions y a progressé de 8 % par rapport à 2021, à 2,3 millions de m², ce qui en fait le meilleur des 6 marchés suivis par BNP Paribas Real Estate. 2022 marque ainsi un nouveau record d’activité sur l’immobilier logistique en Espagne, succédant au précédent record de 2021. Comme dans les autres pays, le e-commerce continue de soutenir la demande, avec également une contribution importante de la distribution alimentaire sur le marché ibérique. Les taux de vacance faibles alimentent les hausses de loyers.