SCI en assurance-vie : bilan 2022 et perspectives 2023

SCI de rendement

Intermédiaire

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) sont des unités de compte auxquelles on peut souscrire dans le cadre de l’assurance-vie, des contrats de capitalisation ou des plans épargne retraite. Ce sont pour résumer des fonds d’investissement immobilier collectifs créés sur mesure pour les assureurs, qui commencent à supplanter les OPCI et les SCPI dans les contrats. Les SCI sont en général bien plus diversifiées que les SCPI, avec plus de souplesse de gestion. Parallèlement, elles sont depuis quelques années plus performantes que les OPCI qui ont été pénalisés par leur poche financière. La liquidité des SCI est pilotée par l’assureur, ce qui implique une sortie plus facile pour l’investisseur par rapport à des parts de SCPI détenues en direct par exemple. Les SCI se déclinent soit sous forme de fonds de fonds (investissement en parts de SCPI), soit comme support investi sur des actifs immobiliers en direct, soit comme un mix des deux types d’allocation.

Bilan du marché des SCI en 2022

L’année 2022 a vu se prolonger l’essor de l’offre du marché en SCI, avec pas moins de 12 nouveaux véhicules créés, et un total de 44 supports disponibles à fin 2022. Les SCI prennent de plus en plus de place dans la collecte globale des fonds immobiliers non cotés, l’année 2022 signant un record de collecte avec 5,3 milliards d'euros de souscriptions nettes, soit une hausse de 65% par rapport à 2021. Les SCI représentent en 2022 34% de la collecte globale des fonds immobiliers grand public (qui s’est élevée à 16,1 milliards d'euros), contre seulement 23% en 2019. Au 31/12/2022, l’encours total des SCI atteint 25 milliards d'euros, en progression de 33% sur 12 mois. Pour la première fois, la capitalisation des SCI dépasse celle des OPCI qui stagne autour de 20 milliards d'euros.

Du côté des performances, les SCI n’ont pas déçu en 2022 avec une moyenne de +3,72%, un chiffre quasiment équivalent à celui de 2021 (3,8%). On n’est donc pas très loin de la performance distribuée des SCPI (4,53% en 2022 après 4,49% en 2021), avec en bonus une fiscalité en général plus favorable, en particulier dans le cadre de l‘assurance-vie. Par contraste, les OPCI ont déçu en 2022 en raison de la forte volatilité des marchés financiers : leur performance est fortement négative, s’établissant en moyenne à -3,48% (contre +4,4% en 2021). Les deux dernières années démontrent donc sans conteste la grande régularité de performance des SCI en dépit d’un contexte général assez chahuté en 2022.

La SCI Primaliance Immo Trend : un des véhicules bénéficiant du meilleur ratio risque / rendement

Pour rappel, Primaliance a créé sa propre SCI le 30 juin 2021 : Primaliance Immo Trend, en partenariat avec la société de gestion La Française (qui gère plus de 30 milliards d'euros d’actifs immobiliers). Cette SCI est structurée comme un fonds de fonds, c'est-à-dire qu’elle investit quasi-exclusivement en parts d’autres SCPI. Sa collecte cumulée est d’environ 30 millions d'euros à fin 2022. Etant essentiellement investie en parts de SCPI, la SCI Primaliance Immo Trend a réussi à amortir les baisses de prix qu’on a pu connaître sur certains marchés immobiliers physiques grâce à un matelas de sécurité lié à la prudence des expertises des SCPI et à leur collecte « relutive » (les prix bien négociés des nouveaux actifs venant compenser d’éventuelles baisses d’expertises sur des actifs plus anciens).

Depuis son démarrage, la SCI Primaliance Immo Trend a une performance très linéaire (+2,06% en 2021 sur 6 mois et +3,95% en 2022), accompagnée d’un faible niveau de volatilité : avec 0,63% de volatilité sur 52 semaines, elle est sur la 2ème marche du podium des SCI les moins volatiles. Seule une SCI fait mieux dans le marché (une autre SCI de La Française : la SCI Unicimmo, mais avec une performance inférieure à 3% en 2022). Avec un ratio rendement / risque très attractif, supérieur à 6, la SCI Primaliance Immo Trend se distingue nettement de ses concurrents. Outre l’allocation de plus de 90% en parts de SCPI, une autre explication de ce ratio financier remarquable est la grande diversification sectorielle de cette SCI, qui joue sur les « grandes tendances immobilières porteuses » : les bureaux de demain adaptés aux nouveaux usages, le dynamisme du secteur de la logistique, l’immobilier résidentiel prenant en compte les évolutions sociétales actuelles et anticipant les nouveaux phénomènes d’urbanisation, et l’immobilier de santé.

Perspectives 2023

Les SCI sont aujourd’hui très bien positionnées pour aborder une année 2023 qui sera source de nombreuses opportunités. Avec leur forte collecte, elles vont pouvoir tirer profit des nouveaux prix constatés sur les marchés immobiliers après le repricing significatif observé à la fin de l’année dernière. La quasi-disparition des acheteurs à crédit en raison de l’envolée des taux d’intérêt est également venu assainir le marché, les marchands de bien et les foncières cotées étant par exemple nettement moins présents à l’achat qu’il y a un an. Les SCI achètent cash et peuvent aujourd’hui très bien négocier le prix des immeubles qui sont proposés à la vente. Primaliance a récemment rencontré une société de gestion qui était positionnée à l’achat sur un immeuble estimé à 80 millions d'euros en juin 2022, et qui a fini par être renégocié à 67 millions d'euros il y a quelques semaines pour finaliser la transaction. Les rendements octroyés par ces actifs s’envolent à due proportion de la baisse de leur prix de revient. Pour tenir compte de ce phénomène, l’objectif de performance de la SCI Primaliance Immo Trend qui était de 4% va être revu à la hausse en 2023.

Il faudra néanmoins faire la distinction cette année entre les SCI très investies en immobilier en direct, qui devront à un moment donné impacter la baisse des valorisations immobilières sur leur performance, de celles majoritairement investies en parts de SCPI -comme Primaliance Immo Trend- qui se comporteront probablement beaucoup mieux.
Les SCPI sont souvent décotées par rapport à leur valeur de reconstitution et la fourchette réglementaire de +/-10% leur permet de ne pas impacter une baisse légère des valeurs d’expertises sur leur valeur de part (matelas de sécurité). La diversification sectorielle et géographique est également un élément qui permet de mieux résister à une baisse des valeurs immobilières car les actifs ne connaissent pas les mêmes cycles selon leur typologie ou leur emplacement géographique. Pour éclaircir les perspectives 2023, Primaliance a rencontré l’ensemble des sociétés de gestion de SCPI, qui affichent dans leur immense majorité un degré élevé de confiance dans la stabilité de leurs prix de parts, hormis pour un ou deux véhicules (sur plus d’une centaine dans le marché).