En Allemagne, les prix de l'immobilier baissent pour la première fois depuis 2010

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L'Office fédéral des statistiques allemand (Statistisches Bundesamt, Destatis) a récemment indiqué que les prix de l'immobilier résidentiel en Allemagne avaient subi une baisse de 3,6% fin 2022 sur un an, ce qui ne s’était pas produit depuis 2010. Cette forte correction des prix est à mettre en relation avec la hausse substantielle des taux d’emprunt immobiliers, à l’image de ce qui est observé en France.

Une correction des prix beaucoup plus forte qu’en 2010 et comparable à celle de 2007

Outre le fait que la baisse des prix observée en Allemagne sur un an glissant au 4ème trimestre 2022 (-3,6%) est la première depuis 12 ans (-0,5% sur le 4ème trimestre 2010), elle se caractérise par son aspect brutal : les prix ont corrigé de 5% sur un trimestre (T4 par rapport à T3 2022), alors qu’ils avaient plutôt tendance à stagner sur les deux premiers trimestres de l’année. Selon le communiqué officiel de l’office fédéral des statistiques allemand « Destatis », la chute des prix observée sur la fin de l’année 2022 est principalement due à «une baisse de la demande en raison de l'augmentation des coûts de financement et d'une inflation toujours élevée». Le recul enregistré sur 12 mois est largement supérieur à celui de 2010, et se rapproche en amplitude de celui observé au 1er trimestre 2007 (-3,8% par rapport à T1 2006), avant la crise financière mondiale de 2008.

La baisse des prix immobiliers de fin 2022 marque certes une rupture de tendance assez spectaculaire, mais est loin de compenser la hausse très importante des prix qui a été observée à la fin de la décennie 2010 en Allemagne : le prix des appartements a augmenté de 63% dans les 7 plus grandes métropoles allemandes entre 2015 et 2020, et celui des maisons en zone rurale de 45%.

Forte hausse du coût des crédits immobiliers

Destatis explique le retournement du marché immobilier allemand fin 2022 par la politique de la Banque Centrale Européenne qui a nettement resserré les conditions monétaires pour lutter contre l’inflation. La hausse des taux directeurs de 3,5% en moins d’un an a eu un effet massif sur le coût des crédits immobiliers, ce qui pénalise la situation des acheteurs et contribue à compresser les prix de transaction. Les volumes de prêts au logement en zone euro ont ainsi diminué de 0,8% en janvier 2023 sur une base annuelle, selon les observations de la BCE. Cette tendance devrait se prolonger au 1er trimestre 2023 car les banques commerciales interrogées par l’institution prévoient de continuer à durcir leurs critères d’octroi de crédits immobiliers à leurs clients. De quoi entretenir la spirale baissière sur les prix immobiliers résidentiels.

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Jean-Francois Valicon

Publie le 17 avril 2023

3 mins de lecture

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