Les SCPI bénéficient de fondamentaux solides face à l’inflation (Sofidy)

Globalement, Sofidy se veut rassurante quant à la possibilité pour les SCPI d’absorber le double choc de l’inflation et des taux d’intérêt, ces véhicules étant généralement gérés avec prudence et détenant des actifs aux fondamentaux solides.

Tout d’abord concernant l’inflation, il ne faut pas oublier que les loyers des actifs immobiliers détenus par les SCPI sont indexés sur l’évolution des prix, en particulier ceux des immeubles tertiaires qui dépendent principalement de deux indices de loyers : l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les bureaux et l’indice des loyers commerciaux (ILC) pour les commerces. Cette indexation des loyers perçus par les SCPI permet aux épargnants d’échapper à l’érosion monétaire qui va par exemple frapper les placements obligataires à taux fixe ou les livrets d’épargne et autres fonds euros d’assurance vie.

Pour donner un ordre d’idée, le dernier indice ILC publié (T4 2022) était en progression de 6,29% sur 12 mois, et l’ILAT de 6,46%, pour un taux d’inflation mesuré par l’INSEE à 5,9% sur l’ensemble de l’année 2022. Les indices de loyers suivent donc assez fidèlement l’inflation, avec néanmoins un petit décalage temporel. Néanmoins, cette indexation des loyers n’est pas systématique, car certains locataires ne « peuvent pas suivre », étant sujets à d’autres hausses importantes de leurs frais généraux, comme le poste des énergies, par exemple.

Pour pleinement bénéficier de cette protection contre l’érosion monétaire, les SCPI se doivent donc d’être positionnées sur des actifs détenant un certain « pricing power » selon les termes de Sofidy, c’est-à-dire pouvant répercuter les hausses de loyers sur leurs locataires. En résumé, l’actif doit être bien placé, qualitatif et loué à un locataire en bonne santé financière, d’où l’importance de plus en plus grande de la gestion locative pour les sociétés de gestion de SCPI. Il sera ainsi préférable de détenir un bel immeuble de bureau dans le quartier central des affaires parisien loué à une grande entreprise qu’un actif moins qualitatif situé dans un secteur peu recherché par les utilisateurs et loué à une PME fragile.

Comme dans toute période de crise, les baisses de marché ou les phénomènes de liquidité peuvent générer des opportunités dont profitent naturellement les acteurs disposant de niveaux de trésorerie confortables. Le contexte actuel est très certainement une opportunité pour de nombreuses SCPI, en particulier celles qui parviennent à collecter de façon dynamique et ont des capitaux disponibles à investir.

Bien entendu, seuls les gérants adoptant une approche sélective sauront tirer leur épingle du jeu. Les niveaux de collecte records enregistrés par les SCPI en 2022 – le marché a pour la première fois franchi la barre des 10 milliards € de collecte – laissent penser que certains véhicules seront en position idéale pour investir leurs capitaux en 2023, dans une stratégie de « chasse aux bonnes affaires ». C’est le cas des SCPI de Sofidy, une société de gestion qui « appréhende 2023 avec sérénité et espère continuer à délivrer des performances supérieures à la moyenne du marché ».