La moitié des SCI enregistrent une performance positive en 2023 malgré la baisse de l’immobilier

SCI de rendement

Intermédiaire

Selon la dernière note publiée par l’ASPIM, le 3ème trimestre 2023 a été marqué par un ralentissement sensible de la collecte et des performances sur les fonds immobiliers non cotés. Les sociétés civiles immobilières (SCI) ne font pas exception avec un basculement en décollecte nette entre juillet et septembre (-832 millions d'euros) pour la première fois depuis la création de ce support immobilier. En revanche, une quinzaine de SCI continuent à collecter (sur 50 véhicules dans le marché), notamment les plus résilientes en termes de performances.

Concernant ce dernier indicateur, la moyenne pour les SCI s’affiche nettement dans le rouge à -5% de performance sur les 9 premiers mois de l’année, contre –1,07% au 30 juin. Néanmoins, la moitié des véhicules enregistrent une performance positive avec parmi les meilleurs élèves, des niveaux de rendement supérieurs à 5% ! 2023 restera comme l’année de la dispersion extrême des performances !

30% des SCI continuent à collecter au T3 2023

Selon l’ASPIM, les sociétés civiles supports d’unités de compte immobilières ont enregistré une décollecte significative de 832 millions d'euros au troisième trimestre 2023. Cela marque une rupture par rapport au milliard d’euros de collecte nette du 1er semestre 2023, un chiffre qui était lui-même déjà en chute de 66% par rapport au record enregistré au 1er semestre 2022, soit 2,5 milliards € de collecte nette. L’ASPIM estime que sur les 9 premiers mois de l’année 2023, la collecte nette des SCI reste positive à 261 millions d'euros.

Une décollecte nette trimestrielle sur les SCI est une première depuis la création de ce support il y a plus de 15 ans. Cette tendance est d’autant plus impressionnante que les rachats réels de la part des épargnants s’avèrent être bien supérieurs au chiffre de la collecte nette. L’ASPIM estime à près de 2 milliards d'euros les encours de SCI que les assureurs ont été conduits à détenir dans leurs actifs généraux face aux demandes de remboursements ou d’arbitrages enregistrées sur les contrats d’assurance-vie. Ce dernier point montre l’intérêt de détenir de l’immobilier non coté par le biais d’un contrat d’assurance vie puisque les assureurs procurent implicitement la liquidité aux épargnants qui souhaitent sortir de leur position.

Cependant, les chiffres de collecte globale décevants ne doivent pas faire oublier que 15 SCI du marché ont continué à collecter au T3 2023, à l’inverse de la tendance générale. Parmi elles, certaines ont même augmenté leur collecte par rapport au T3 2022 :

CARAC Perspective Immo (+56%) ;
ESG Tendances Pierre de Swiss Life AM (+21%) ;
Territoires Avenir d’Arkéa REM (+131%)

Au 30 septembre 2023, la capitalisation des sociétés civiles unités de compte immobilières s’élève à 25,1 milliards d'euros, contre 26,8 milliards € au 30 juin.

La moitié des SCI affichent une performance positive sur les 9 premiers mois de l’année

« Indépendamment de la stabilité des revenus, soutenus par l’indexation des loyers, les corrections de valeurs des patrimoines sous-jacents impactent les performances globales, en particulier celles des OPCI et des sociétés civiles unités de compte immobilières qui répercutent directement ces évolutions dans leurs valeurs liquidatives, mais aussi les prix de souscription de parts de SCPI », résume l’ASPIM dans son récent communiqué.

Sur les SCI, l’effet est impressionnant puisque leur performance globale s’établit à -5% pour les 9 premiers mois de l’année, malgré un rendement locatif courant proche de 4% en rythme annualisé. Là aussi, le 3ème trimestre marque une rupture forte puisque la performance globale des SCI s’affichait encore à -1,07% à fin juin.

Néanmoins, il faut garder à l’esprit que ce score moyen de -5% de performance globale pour cette catégorie de fonds immobilier non coté masque une forte hétérogénéité entre les supports : la plus grosse SCI du marché, Capimmo de Primonial REIM, dont l’actif net était encore de plus de 7 milliards d'euros à fin juin, enregistre une performance globale de -11,65% depuis le début de l’année au 20 octobre 2023, alors que sa contre-performance se limitait à -1,82% au 30 juin 2023. Pour mémoire, cette SCI qui représente plus du quart des encours de sa catégorie avait atteint une performance de +4,04% en 2022.

À contrario, d’autres SCI s’affichent en territoire légèrement avec parfois des performances supérieures à 5% ! Parmi les meilleurs véhicules, on peut citer :