SCPI Cap Foncières et Territoires : la valeur de reconstitution reste supérieure au prix de souscription

Frédéric Durand, le président de la société de gestion Foncières et Territoires, a créé cette structure il y a plus de 25 ans, à un moment où l’immobilier se remettait tout juste de la grande crise du début des années 1990. Le contexte actuel peut faire penser – par certains aspects – à cette période historique, même si les ressorts à l’œuvre sont aujourd’hui bien différents et que la maturité du marché des SCPI permet d’éviter les baisses massives de prix que l’on a connues à l’époque : plus de 60% de baisse de prix cumulée entre 1992 et 1998 en moyenne sur les SCPI.

En effet, même si certains véhicules importants de la place – une vingtaine au total – ont revu leur valeur de part de plus de 10% en moyenne pendant l’été et subissent aujourd’hui des retraits importants, la majorité des SCPI n’ont pas modifié leur prix de souscription, voire l’ont légèrement augmenté. Les véhicules les plus performants (distribuant parfois plus de 6% à leurs associés) continuent à enregistrer une collecte solide.

Cela fait dire à Frédéric Durand dans le dernier bulletin trimestriel d’information de la SCPI Cap Foncières et Territoires que certains gérants ont probablement perdu de vue les fondamentaux de l’immobilier au cours des dernières années et qu’ils en payent le prix aujourd’hui. « Certains n’ont-ils pas oublié que les arbres ne montent pas jusqu’au ciel ? Qu’à trop collecter, il devient plus difficile de bien investir ? Que des intérêts d’emprunt très faibles peuvent conduire à surinvestir dans des actifs immobiliers qui ne le méritent pas ? Que celui qui a fait entrer massivement des investisseurs institutionnels au sein du capital de sa SCPI, voit le retour de bâton lorsque ces derniers, plus financier, qu’immobilier souhaitent ressortir rapidement ? Enfin, que celui qui n’a pas suffisamment structuré sa société de gestion a perdu la connaissance de ses immeubles et le lien avec ses locataires…. ? » résume-t-il.

Par contraste avec ces véhicules immobiliers ayant accumulé les mauvais choix au cours des dernières années, la SCPI Cap Foncières et Territoires s’est discrètement développée depuis 10 ans avec une modeste capitalisation de 79 millions d'euros au 30/09/2023 et une « collecte raisonnée, en adéquation avec des investissements choisis pour leur emplacement et leur qualité ». La société de gestion Foncières et Territoires met aussi l’accent sur le faible niveau d’endettement de sa SCPI, seulement 2,3% de taux d’endettement avec des emprunts amortissables long terme à taux fixes au taux moyen de 2% ! Il s'agit d'un atout incontestable lorsque les taux d’intérêt ont augmenté de 450 points de base en un peu plus d’un an.

La SCPI Cap Foncières et Territoires est donc, comme l’écrit la société de gestion, une belle illustration du célèbre proverbe africain : « L’arbre qui tombe fait plus de bruit que la forêt qui pousse » !