L'actualité des SCPI CORUM dans le contexte immobilier actuel

La société de gestion CORUM estime que l’immobilier est entré en 2023 dans une « nouvelle ère » de prix en raison de la hausse spectaculaire des taux d’intérêt – 450 points de base de resserrement monétaire a été opéré par la BCE en 14 mois – et de la difficulté qui en découle pour les acheteurs immobiliers d’accéder au crédit. Cette situation peut représenter une réelle opportunité pour CORUM dont les trois SCPI affichent une collecte dynamique cette année.

En effet, les immeubles qui peuvent être achetés aujourd’hui par CORUM produisent des rendements immobiliers qui sont bien supérieurs à ceux qu’on pouvait trouver il y a seulement un an avec dans certains cas, des niveaux que l’on pourrait qualifier de « hors normes » par rapport aux autres immeubles, comme cet actif de bureaux situé à Amsterdam acquis par la SCPI CORUM Origin en août dernier pour un rendement à l’acquisition de 10,4%. Néanmoins, il faut noter que les investissements passés ne préjugent pas des investissements futurs.

« C’est dans les moments de crise que l’on fait les meilleures affaires, même si cela implique d’aller à contre-courant du troupeau… », résume avec malice le fondateur de CORUM, Frédéric Puzin. Pour le moment, les chiffres de 2023 le démontrent : les immeubles entrés dans le patrimoine de CORUM Origin en 2023 dégagent un rendement moyen à l’acquisition supérieur à 9%, soit 18% de plus qu’en 2022. La comparaison est difficile avec certaines autres sociétés de gestion qui, « ont choisi d’investir au plus cher l’épargne de leurs clients », selon les termes employés par CORUM dans une récente communication trimestrielle. Ces sociétés de gestion ont « joué avec le feu en se cantonnant à une thématique autour de laquelle il leur était facile de raconter une belle histoire (le Grand Paris, l’Allemagne, etc.) » et se sont « ruées sur les mêmes immeubles avec pour effet, d’en faire bondir les prix ».

CORUM semble récolter dans le contexte actuel les fruits d’une politique d’investissement assez disruptive, parfois critiquée au départ par la communauté des gérants de SCPI, mais qui, pour l’instant, s’avère avoir été un pari gagnant a posteriori.

CORUM sait bien acheter les actifs immobiliers, comme le démontrent les performances de ses trois SCPI depuis leur création, qui ont systématiquement égalé ou dépassé leurs objectifs de performance et cela sur des cycles immobiliers plus ou moins favorables : les années 2017-2022 posant par exemple, la problématique des taux zéro et du manque de rendement de l’immobilier pour les acheteurs. À cette époque, CORUM s’était d’ailleurs clairement détourné des marchés de bureaux franciliens, estimant que les rendements y étaient trop bas et qu’un trop grand nombre d’acheteurs étaient en concurrence pour chaque bien mis sur le marché, aboutissant à des surenchères de prix incompatibles avec les objectifs de performance de ses fonds.

Au démarrage de sa première SCPI CORUM Origin, la société de gestion était également sortie des sentiers battus en prenant le risque d’aller chercher des actifs moins traditionnels sur des marchés européens, à l’époque peu couverts par les SCPI. Par exemple, en 2013, CORUM Origin avait acquis des immeubles en Espagne à des niveaux de rendement très attractifs, revendus quelques années plus tard avec des plus-values qui ont été distribuées aux associés de la SCPI.

Attention : les performances passées ne présagent pas des performances futures.

Ce dernier exemple montre que CORUM sait aussi « bien vendre » ses actifs, y compris dans un marché devenu moins favorable pour les vendeurs. Cela est dû à la qualité intrinsèque des immeubles détenus en portefeuille, mais aussi à une gestion locative sans faille qui donne parfois des résultats inattendus : la SCPI CORUM Eurion est ainsi la seule SCPI du marché à afficher au 3ème trimestre un taux d’occupation financier (TOF) supérieur à 100%, 100,6% exactement. Cela signifie que les loyers perçus par cette SCPI sont supérieurs au maximum théorique, en raison d’un double loyer perçu sur l’un des immeubles irlandais du portefeuille à la suite d’une garantie prise au moment de son achat.

Un autre exemple de la capacité de CORUM à faire des arbitrages fructueux sur son patrimoine malgré un contexte immobilier plus compliqué s’est matérialisé avec la cession en avril dernier sur CORUM Origin d’un immeuble de bureaux situé à Rennes, qui avait été acquis il y a une dizaine d’années. La plus-value réalisée (et distribuée aux associés en pleine propriété) nette des frais d’acquisition et de cession est de l’ordre de 5% (nets de frais) sur cet immeuble régional, dont le bail restant à courir était de 3 ans avec un risque locatif potentiel à la clé.

D’ailleurs, la société de gestion insiste sur cette composante importante de la performance de ses fonds : que ce soit en distribuant de la plus-value réalisée sur des cessions d’immeubles ou en revalorisant les prix de parts de ses SCPI. L’idée est de faire bénéficier les associés au fil du temps du fameux « réservoir potentiel de plus-values » qui s’ajoute aux rendements distribués.

Sur CORUM Origin, par exemple, le taux de rendement interne (TRI) est de 7,06% sur 10 ans, intégrant plus de 12% d’augmentation cumulée du prix de part depuis 2012. Sur la SCPI CORUM Eurion, plus récente, CORUM vient de réhausser son objectif de TRI à 10 ans qui passe de 4,50 à 6,50%, montrant la confiance de la société de gestion sur les plus-values futures que la SCPI sera capable d’extérioriser au bénéfice des associés.

RISQUES

Les SCPI présentent un risque de perte en capital, les rendements et la liquidité ne sont pas garantis. Il peut exister un risque de devise sur certaines SCPI.

Comme pour tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

L’horizon de placement recommandé pour les SCPI gérées par CORUM est de 10 ans minimum.

Source : CORUM

AVERTSISSEMENTS

Cette communication a un caractère commercial, et n’est pas un document contractuel ou un document d’information requis par une quelconque disposition législative et n’est pas suffisante pour prendre une décision d’investissement.

Vous êtes invités à prendre connaissance des documents d’information avant toute décision d’investissement.

DÉFINITIONS

SCPI : Société Civile de Placement Immobilier

Taux de distribution : Défini comme le dividende brut, avant prélèvements français et étrangers (payés par le fonds pour le compte de l’associé), versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées, 0,94 % pour CORUM Origin en 2022 et 0,12 % pour CORUM XL) divisé par le prix de souscription au 1er janvier de l’année N de la part.

Taux de rendement interne (TRI) : Mesure la rentabilité de l’investissement sur une période donnée. Il tient compte de l’évolution de la valeur de la part, des dividendes distribués sur la période, ainsi que des frais de souscription et de gestion supportés par l’investisseur.

Rendement à l’acquisition : Rendement immobilier au jour de l’acquisition, à savoir le loyer annuel rapporté au prix de l’acquisition, tous frais inclus de l’immeuble (droits d’enregistrement et honoraires de commercialisation inclus).

MENTIONS LÉGALES

Les SCPI CORUM Origin, visa SCPI n°12-17 de l'AMF du 24 juillet 2012 ; CORUM XL, visa SCPI n°19-10 de l'AMF du 28 mai 2019 ; CORUM Eurion, visa SCPI n°20-04 de l'AMF du 21 janvier 2020 sont gérées par CORUM Asset Management, société de gestion de portefeuille, SAS au capital social de 600 000€, RCS Paris n° 531 636 546, siège social situé 1 rue Euler 75008 Paris, agréée par l'AMF (Autorité des marchés financiers, 17 place de la Bourse 75082 Paris Cedex 2) le 14 avril 2011 sous le numéro GP-11000012 et sous le régime de la directive AIFM 2011/61/UE.

PRIMALIANCE, SAS au capital de 5 875 030 € inscrite au RCS Paris. SIREN 851 500 579. 
Immatriculé à l’ORIAS sous le numéro 19006656 (www.orias.fr). 
CIF. Courtier d'assurance. MOBSP. Membre de l’association professionnelle ANACOFI. 
Adresse : 115 rue Réaumur 75002, Paris, France
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